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宏观政策与市场分析[珠海中原事业部] ZhuHai .10.2010报告内容页码房地产政策回顾与分析 人民币汇改对中国经济的影响,以及股市联动下的房地产前景珠海市场特殊性 32445房地产政策回顾与分析Part APart A.1政策调控空间收窄，预期将维持现状新政的的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题目标说明1平抑房价,优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用2 打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段3政治挂帅，取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说本次政府对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题房产税、物业税等保有环节的调控政策短期内会出台吗？判断未来的政策空间，我们需要了解宏观经济环境和房地产市场的近期走势 欧债危机对欧洲实体经济影响较小，对中国出口有负面影响，二季度的中国出口增速将成为全年高点，预计三、四季度后会逐渐下滑 中国对欧盟及美日的出口同比增速 2007-2010（单位：1）欧债危机仅限于金融领域，对欧洲实体经济影响较小。欧洲出口将受益于欧元贬值，欧洲经济主体的经济增长呈上升趋势我们关心更多的在于欧元贬值对中国出口的影响，三季度中国出口可能出现明显下滑，尽管美日经济处于复苏状态，但是中国总出口增速环比下滑的趋势比较明显，预计二季度的出口增速将成为全年高点，三季度后会逐渐下滑 Source：wind，中原集团二发中心2010 年 5月，城镇固定资产投资增速 25.9%，相比 09 年有所回落，主要原因是政府投资新上马的工程减少城镇固定资产投资额及同比增速 2007-2010（单位：1）2010 年前 5月，城镇固定资产投资增速 25.9%，相比 09 年的高增长已有所回落，主要原因是政府投资新上马的工程减少，目前多是对已上马工程的持续建设Source：wind，中原集团二发中心2010年下半年房地产投资增速、新开工量因近期销量的急剧下滑而逐渐下调， 商品房投资增速将回落全国房地产开发投资额及同比增速 2007-2010（单位：1）受 09 年上半年火热的市场影响，09 年下半年新开工量增加，反映在 10 年上半年房地产投资增速、新开工量的快速增长。随着下半年房地产投资增速、新开工量因近期销量的急剧下滑而逐渐下调， 商品房投资增速将回落， 城镇固定资产投资增速也将随之有所下降Source：wind，中原集团二发中心70 大中城市商品房销售价格以及二手房销售价格都出现了环比负增长，价格调整的趋势正在形成大中城市商品房及二手房销售价格环比增速2007-2010（单位：1）我们采用国家统计局公布的全国 70 大中城市房屋销售价格指数来判断价格趋势截止到 5 月份，70 大中城市商品房销售价格以及二手房销售价格都出现了环比负增长，我们认为价格调整的趋势正在形成，政策目的也在逐步达成Source：国家统计局，中原集团二发中心中原观点：未来对房地产的政策调控空间收窄，但是房价未明显下滑前政策不会放松未来对房地产的政策调控空间收窄受下半年出口下滑和全社会固定资产投资影响，以及房地产调控效果逐渐显现，房价下行趋势基本形成，未来对房地产的政策调控空间有所收窄房价未明显下滑前政策不会放松三点理由:一是房地产市场经历 08、09 年的大波动，市场对政策调控持续性有所怀疑，如果此时轻易放松政策调控，政府的公信力将再次受到威胁，未来的政策效果将大打折扣二是由于欧盟为挽救欧债危机已批准 7500 亿欧元的救助计划，美日为防止经济二次探底也将延后货币政策的退出时点，全球流动性过剩的局面在未来两年将持续存在，人民币升值不可避免，热钱的压力不容小觑三是房价相对具有刚性，而通胀似乎不可避免，在这样的预期下，开发商的现金流又比较充裕，降价主动性不强，但是我们认为此轮调控的主要触发点是房价过高，再放任不管，将导致全体民众对通胀预期的强化和对货币财富缩水的恐惧，直接影响社会稳定，因此，在房价未明显下滑之前，政策不会放松Part A.2房价调整趋势形成，销量将触底回升从深圳、上海和北京三大城市商品房成交量来看，自 4 月下旬调控之初成交量大幅下滑，之后两个月成交量一直在底部徘徊深圳一手房成交情况 上海商品房成交情况 北京商品房成交情况Source：中原集团二发中心 2009 年三季度新开工量才开始上调，根据商品房的开发规律， 2010 年上半年市场可售面积较少，下