不动产产权之限制与经济发展.pdf

植根雜誌第二十六卷第九期 29 不動產產權之限制與經濟發展 (上) 黃 茂 榮* 【目 次】 Ｃ在私部門以所有權為中心與土地增值 一前言 二台灣的規定 Ｄ小結 Ａ對於不動產產權的限制及其態樣 三大陸的規定： Ⅰ基於相鄰關係 Ａ對於土地及定著物的權利 Ⅱ基於共有 Ⅰ地上權或 BOT 機制 Ⅲ基於基地租賃 Ⅱ產權的安定與發展的永續 Ⅳ基於耕地租賃 Ｂ徵用或徵收的補償 Ⅴ基於徵用、徵收 Ｃ在私部門以使用權為中心與土地增值 Ｂ徵用或徵收的補償 四不動產產權的限制對於經濟發展的影響 一 前 言 不動產所構成之空間為一切經濟活動之所需，所以土地傳統上與勞力、資金 及技術被列為生產四要素。營建業也有火車頭產業的美譽。是故，當其供需發生 問題或價格有暴起暴落的情形，對於經濟馬上會造成重大衝擊：暴起則恐其形成 泡沫經濟，暴落則恐其在泡沫破滅後帶來蕭條。即使如此，不動產產業之供需終 究屬於經濟問題，而經濟問題原則上仍應經由市場，以經濟的方法解決。只有在 市場失效的情形，始得經由經濟管制維持其交易秩序，回復其市場機能。市場有 無失效的認定，應從市場失效之症候判斷之：供需失調、價格偏離。鑑於不動產 產業並非技術之高新產業，所以本來不當有短期之價格的暴起暴落。其所以會有 價格之暴起暴落，原因在於土地之稀有性及區位之獨特性造成不動產之供需失 調。不動產市場之管制必須針對該特性研擬適當的對策。其可能之財政工具為： 稅捐與規費的課徵；經濟工具為：土地或建築物之面積及租金管制。利用稅捐與 的課徵可以去除非屬於地主之貢獻的漲價所得。 * 司法院大法官、台灣大學法律學院兼任教授 30 不動產產權之限制與經濟發展(上) 稱不動產者，謂土地及其定著物（民法第六十六條） 。關於不動產主要規定 在民法物權編及土地法規。當承認不動產之私有，為界定其產權之範圍即有其限 制的問題。 關於所有權之權利範圍及其限制，民法第七百六十五條一般規定：「所有人 於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」 該條宣示，所有權不是絕對，而是受有法令限制的。其權利內容含：使用、收益、 處分所有權之標的。使用、收益的權利概稱為用益權1 ；處分所涉法律行為有讓與 及設定擔保物權2 。第三人自所有人取得對於物之用益權後，對於該物在法令限制 範圍內，依約同樣可能有使用、收益、處分之權。 上述權利所受之法令限制主要表現在相鄰關係、共有 、基地或耕地租賃、以 及徵用、徵收。其規範依據逐步從民法物權編向及土地法規，亦即從私法向公法 發展。其向公法發展的制度需要來自於：準備引用公權力對於土地的所有或用益 關係施以經濟管制。其表現為：關於土地權利之享有，就權利能力利用積極要件 3 （例如自耕農或自耕能力之於