某项目的策划报告.pptVIP

* 问题的解决思路 区域属性分析 区域功能界定 地块总体定位 案例借鉴 地块功能定位 容积率 物业类型 区域现状属性剖析，明确存在问题 确定区域主要功能，明确发展方向 在区域发展方向之下，四地块总体定位 在区域总定位下，结合案例明确各地块功能 研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束 * 烟台市场上滨海项目容积率在1-4之间，有高容积率化的趋势 在售项目容积率 银河怡海山庄：1.0，多层 银河怡海花园：1.0，多层 海天名人广场：3.64，20多层的高层 碧海云天：1.4，高层与小高层 在建项目容积率 北京天鸿滨海广场项目：4.96，20层和26层 早期开发项目容积率在1-4之间 近两年新拍地块容积率偏高 住宅 商业 办公楼 容积率 * 成熟滨海城市海景项目容积率相对较高，以高层物业为主 其他 3以上 高层为主 青岛 颐灏园：1.33多层与小高层 金光都市名家：2.39 22层高层为主 鲁信未央：1.12 多层 碧佛利山庄：1.54 小高层为主 1-3之间 小高层为主 大连 星海国宝：3.89 高层 一品星海：3.1 小高层和高层 星海阳光：3.5明 高层为主 3-4之间 高层为主 香港浅水湾：高层为主,容积率约在3以上 澳洲：高层主打,容积率较高 香港榆景湾: 住宅 商业 办公楼 容积率 * 本项目1、2、4号地块整体容积率建议-----1.5---3.0之间，不大于3.0，综合用地性质 烟台市场：1-4之间，有高容积率趋势 外地滨海城市：1-4，3-4居多，整体偏高 1、2号地块原容积率2.0，4号地1.2 各地块资源及价值点 容积率确定考虑因素 容积率确定以区间为主，保持弹性空间适应地块开发周期长的现实 根据烟台和其他成熟滨海市场发展趋势，容积率取一般规律的中间值 考虑未来适应市场的需要，用地性质为以住宅为主的综合用地 本项目容积率建议 1、2地块容积率建议2.0----3.0，综合用地(居住为主，含商业办公) 4号地块容积率建议1.5---3.0，综合用地(居住为主，含商业办公) 住宅 商业 办公楼 容积率 * 新容积率下1、2、4号地块住宅总量统计 地块 容积率 占地面积 (万平方米) 住宅面积 (万平方米) 总人数(全部按住宅，130平米/套估算) 1号地 2.0 21 42 9600 2号地 2.0 12.7 26 6000 4号地 2.0 16.3 32 7200 小计 50 100 22600 住宅 商业 办公楼 容积率 考虑到4地块土地均为招拍挂用地，容积率必须是固定值，且政府所给占地面积为毛地，有退红线的要求，因此容积率取下限 * 深圳新中心区商业发展规律---商业规模和面积随中心区的成熟逐渐升级 起步期 发展期 快速发展期 成熟期 商业级次 中海华庭等社区级商业 万佳百货、天虹商场等成为南北部区域型商业 购物公园、五星级酒店着手打造深圳市级商业中心 0-2年 3-5年 6-10年 10年后 开发类型 开发时间 发展驱动力 住宅项目内需型消费 住宅人口迁移成为区域中心 区域成为城市中心办公、住宅引起总人口增加 辐射范围 中海等居住区内 北部区域内大部分社区 中心区，全市范围 商业级次随人口增加、区域功能提升而逐渐升级 区域级商业是借助于住宅区配套的需要而产生 中心区发展12年后，具市级商业功能的大型商业和酒店才出现 注：以下所讲商业含公建在内 住宅 商业 办公楼 容积率 * 南京河西新城和东莞新中心区商业发展现状------大型商业只能在新中心区功能成熟之后才入市 南京河西新城 商业规划面积：商业规划面积58万平米，，占新区总建筑面积（240万平米）的25%，含综合性商业、商业街等 商业开发现状： 2002年新区开始规划，目前纯商业和综合性项目还未开发 2004年2月以奥体新城为代表的7个住宅的社区级商铺开始发售，但未经营 规划10万平米商业的西堤国际项目因时机不成熟至今仍未开工 仅有为住宅作配套的的社区级商业进入市场 东莞新中心区 商业开发现状： 2001年9月：国际会展中心建成开始对外营业 2001-2004年：中信凯旋城、世纪城等住宅陆续开发，配备相关社区商业 2004年5月：在新中心区行政文化功能集中后，第一国际大型商业发售 在新中心区形成、住宅大量开发后综合性商业入市 住宅 商业 办公楼 容积率 * 烟台市对本区域商业的规划-----以区域级商业为主，但近几年成为城市级商业的可能性较弱 区域级商业中心 位置：世贸中心及体育公园附近 辐射人口：20-50万人 规模：5万平米以上 内容：大百货/超市、商业街、商务活动办公楼、星级酒店、休闲娱乐设施、金融及电子商务设施 位置：世贸中心及体育公园附近 辐射人口：20-50万人 规模：5万平米以上 内容：大百货/超市、商业街、商务