业务技巧之地产经纪销售问答.pptVIP

四十九、正在按揭的房子要出售，能否在原按揭银行办理转按揭手续？ 答：不可以。正在银行按揭的不可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做产权转移登记，然后，再办理二手楼按揭手续。 五十、夫妻双方离婚后，怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？ 答：①房地产转移登记申请表１份；②房地产证原件；③离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；④变更方业主的身份证复印件（协议双方必须共同申请，法院调解除外）；⑤属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用５、６项）；⑥属在房管局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件（在房管局领取） 五十一、客户不同意资金交由我们监管，怎么办? 答：介绍一下我们公司的实力，以及公司的服务理念。另外，讲明白，资金监管，对双方资金交易安全的好处，如果客户还有疑义，那么，可以交由房管局，或者银行进行资金监管，但是会有一定的费用。 五十二、遇到难缠业主 想跳单 如何把控？ 答：只要按规范的业务流程操作，做好我们应该做的流程，就不必担心跳单。 五十三、客户与业主原来就认识，怎么办？ 答： 1、将客户与业主分开谈。 2、告诉他们，地产交易存在的风险。 3、举例几个朋友交易纠纷的案例，说明朋友交易的风险。 4、正因为他们认识，才更得通过我们交易，有些话不方便说，我们替他讲，这样才 能避免交易风险。 答：首先，让客户了解：我公司的经营理念、诚信服务和办事程序，另外，挖掘并找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论，说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的人员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司，就是与其它中介公司不同，我们真正为客户着想，把他当朋友而非客户，以消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房。 当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户，正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机感。 二十三、客户在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因，订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。 二十四、客户交订时，称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？ 答：坚决地告诉对方：我们公司不会这样做；第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金，对我们来讲，根本多收不了多少钱。第二，如这样做了，就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。 二十五、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？ 答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。 定金的含义，就是交定这一刻起，所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。 2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后，我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。 如果在此其间，先有其他客户要落订，公司不能承诺你一定能买到，请您仔细考虑。 二十六、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？ 答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的。 2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值。 3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果，将由业主全部承担。 二十七、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件达不到，业主就不卖了，这时候该怎么处理？ 答：1、业主的这种条件，是绝对不可能做的。 现实中的过户，只不过是过户资料提交到了房管局进行审核而已，自递交过户资料之日起10-15个工作日内房管局对资料进行审核，如果确认没有问题的，才会进行产权变更，如果有查封等限制转让的因素，过户资料将被退回，所以，递件，并不代表过户，否则，将给客户，及公司造成巨大的交易风险。 2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了。 3、万不得已，建议到房管局或者银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。 二十八、买方客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？ 答：1、收到定金后，我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。 2、我们只按合同办事，并认可合同内容，而签署《