第2章不同行业的项目论证与评估教学要求培训课件.ppt

2)商业项目评估要注重市场预测 * 商业项目的市场预测是以市场调查所得的信息资料为基础，通过整理、归纳和分析等方法，测算判断未来一定时期内项目可能的市场总量、市场占有率和销售额逾利润的变化情况和发展趋势。 这也是商业项目评估的重要内容之一。 商业项目市场预测所要解决的重要问题是预测项目开业后的经营情况，包括测算市场总量、市场占有率、销售额、租金水平等。 3)商业项目评估的关键是竞争评估 * 商业项目评估中最为关键的是竞争评估，包括对于竞争对手的实力分析、对于竞争对手的竞争策略分析，对于项目本身的竞争优势分析，对于项目本身的核心竞争力的分析等等。 商业项目最主要的是利用项目本身的核心竞争力区区的竞争优势，从而使项目获得所需的经济与社会效益。 商业项目评估中一定要有关于项目竞争情况的评估。 4)商业项目评估要注重风险性评估 * 商业项目建设投资量大、市场竞争激烈、经营风险大，这些决定了商业项目相对而言比其他项目的风险更大。 因此对于商业项目的评估必须针对项目的性质、特点、规模、投资方式、竞争环境等不确定性影响因素做出分析和评价，并提出相关改进和分析规避的措施。 另外，宏观经济环境也直接影响着商业项目的发展并带来各种风险，所以这类项目的评估中还需要把握国家政策和宏观经济环境对于商业项目带来的风险。 5)商业项目的商圈分析尤为关键 * 商业项目评估中的一个最为独特的内容是项目的商圈分析。 这包括对于项目所处商圈内的经济指标、需求状况、人口情况、商业环境、交通环境、客流量数据进行总量和细分的分析。 尤其要对项目所处商圈的需求状况必须进行深入、细致的调查与分析，这包括对项目宏观、区域和微观的市场进行分析和调查、对项目未来的供给和需求进行预测，并以市场调查所得的信息资料为基础，通过整理、汇总和研究分析测算判断未来一定时期内的市场总量、市场占有率和销售额的变化情况和发展趋势。 12.3.2 商业项目评估的主要内容 * 根据上述有关商业项目评估的特点，一般情况下的商业项目论证与评估主要内容包括如下几个方面。 1) 商业项目的选址分析与评估 * 这包括对于商业项目拟建地点的选择标准的确定和各种被选方案的论证与评估等内容。 这一评估的核心内容包括： 商业项目的产生背景、 商业项目的主要经营内容和经营方式、 项目的主要技术经济指标、 项目所处城市的整体环境分析、 项目所处城市的经济发展水平分析、项目所处城市的居民购买力分析、城市发展规划与投资环境分析等。 2) 商业项目的商圈分析 * 这是商业项目评估中最为重要的内容，这一评估的核心内容包括： 项目所处商圈的市场容量分析、 项目所处商圈的居民消费倾向分析、 项目的潜在消费人群分析消费总量、 结构和消费水平分析、 项目所处商圈的交通环境和物流服务分析、 项目所处商圈的周边商业环境分析、 项目所处商圈的竞争对手分析和项目所处商圈的市场竞争环境分析等。 3) 商业项目的服务环境与条件评估 * 任何一个商业项目都需要各种服务，提供这些服务的环境条件也是商业项目评估的一个独特内容，这方面的评估内容包括： 水、电、热、制冷等服务情况， 金融服务方面的条件与情况、 项目所处地区的交通便利程度分析、 项目所处地区交通设施及停车场的设置情况、 项目所处地区的物流服务情况等等。 4)商业项目的财务和国民经济评估 * 商业项目的财务评估也是从企业的角度对与项目的财务成本和收益的评估，而事业项目的国民经济评估也是按照影子价格等方法所作的国家成本效益评估。 这方面的评估与其他项目的评估方法和内容都是一致的。 唯一不一致的地方是工业项目使用的财务原理和法规与商业项目使用的财务与税收原理有所不同而已。 12.3.3 商业项目商圈测定与分析的方法 * 商业项目的商圈也称为零售交易区，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 简言之，也就是零售商店吸引顾客或获得营业的地理区域范围。 地理位置的优势会给零售商带来高收益，因而店址的选择是零售营销的一项重要战略决策。 商业项目的商圈测定理论法则主要有 雷利法则、赫夫法则和饱和指数法则等。 1) 雷利法则 * 这是零售引力的法则，它用于说明相关两个竞争商店吸引顾客的能力。 该法则认为，一个商店吸引顾客的能力取决于该商店附近地区与沿边地区的人口和距离，确定商圈要考虑人口和距离两个变量，商店的吸引力由最邻近该商店的人口