章城市规划与城市开发建设教学提纲.ppt

第二章 城市规划与城市开发建设 ;第一节 城市规划概述 第二节 城市规划与城市开发 第三节 城市规划与城市经营 第四节 城市规划与房地产经营 ;第一节 城市规划概述;一、城市规划产生的背景; 在1974年联合国教科文组织(UNESCO)编制的学科分类目录中,城市规划被列为29个独立学科之一。 19世纪下半叶,英国形成了一系列有关住房条件、卫生方面的立法,提出了清除贫民窟、住宅必设洗手间、保证最小日照间距等。; 1909年,英国的住宅、城市规划法(The Housing Town Planning etc Act)的颁布标志着英国第一个(也是世界第一个)城市规划体系的正式创立。从此,城市规划作为一项政府职能和社会实践活动,在近现代城市建设中开始发挥重要作用。;;二、城市规划的含义与特点;《在《城市规划编制办法》(2006年4月1日施行)中则进一步强调城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设,维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。; 城市规划的任务;城市规划的特点;第二节 城市规划与城市开发;一、城市开发的概念;1．公共开发和商业性开发; 城市开发主体不同可以分为公共开发和非公共开发两种基本类型。两者之间在行为准则上存在着本质差别,前者以社会利益为出发点,涉及城市建成环境的公共领域;后者以个体营利为目的,如出售或出租不动产而获得利润,属商业性开发(如果开发者是业主本身,并且以自用为目的,也属于非商业性开发)。;城市开发因环境基础条件不同,分新开发和再开发两种基本类型。新开发是将土地从非城市用途转化为城市用途的开发过程。再开发是城市建设环境的物质更替过程。;根据城市开发客体不同,可以分为土地开发和物业开发两种类型。 土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理,俗称“生地”变“熟地”。 无论是新开发还是再开发,如果涉及到大规模的成片开发，往往是首先进行土地开发,然后进行分片物业开发。;（二）城市开发的经济特征;可达性是指空间联系的便利程度,主要与城市的道路系统和交通组织有关。各种城市活动对于可达性的要求取决于该活动对外部环境的要求。; ;在水平向的区位中, 中心区的 可达性??高, 向外部逐渐下降;建筑物的经济寿命是城市开发的时间经济特征中一个重要概念,它涉及建筑物、地块和房地产价值之间的关系。建筑物一旦落成,决定了既定用途下的房地产价值,表现为建筑物的售价或租金收入。;建筑物的经济寿命和物质寿命是两个不同的概念。建筑物的经济寿命的终结并不意味着建筑物在物质上已经“报废”,而是地块具有较现状用途更为经济的潜在用途。 技术创新也会促进再开发时机的加快。;二、城市开发的城市规划干预;上世纪80年代末,我国启动城市开发和土地有偿使用的市场机制后,使城市土地等资源在一定程度上达到高效益的开发和集约化的利用,但是城市的集约化发展是一个综合概念,包括城市经济发展水平和增长方式、城市运转效率、用地结构、生活质量、环境质量、基础设施状况等许多方面,是城市各种资源要素的全面优化配置和利用。;外部效应 的存在;1．外部效应的存在;在高度聚集的城市空间中,外部效应现象十分普遍,所造成的影响可能是局部的，也可能是整体性的。无论哪类影响都会因不动产开发活动周期长、难更改而产生长期负面效应。;这不仅违背了公共经济学中的公平准则，而且人为增加了社会成本。并且这些矛盾和利益关系是不能由市场本身得到调节的。当然，外部效应也可能是正面的，如因公共设施的改善带来周边地价的增值。;市场机制无法促使公共设施的开发。 城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有直接的经济效益。 城市公共设施的开发往往要求规模开发或相对完整的开发，而非公共部门无法胜任这些公共设施的开发。;由于社会个体的局限性，掌握市场信息不完善的情况总是存在，使个体的开发决策往往发生偏差，因而各个地块的局部最佳配置并不一定带来城市整体的最优效益，反而可能导致房地产市场的供求失衡。;土地资源的稀缺性与永续利用的特性,使地价昂贵成为许多城市面临的一个主要问题。这既影响到经济和社会的正常发展，还会导致财富分配悬殊的加剧。因此，无论是土地私有还是公有的国家，政府都选择了对土地市场进行直接和间接干预的管理方式。;改革开放以来,我国的住房由政府作为福利无偿分配到作为商品由市场分配还不到20年,房地产市场发展远不够完善,培育和引导一个不成熟的市场,在更多情况下还要靠政府这只“看得见的手”。;还存在着行政划拨土地与商品化有偿土地的“双轨制”。这必然会带来土地流通中隐形市场的存在，干扰市场的运行规则。在完成土地使用制度“并轨”以前，对不同性质的土地进入市场必须由政府施以不同的控制。;影响土地和房产市场配置效率的因索还包括市场主体的行为方式。我国现代企业