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申报利润为亏损 逃税成为杭州房产界公开秘密 -------------------------------------------------------------------------------- 2004年06月18日 08:26:00 杭州网 　　一个针对房地产企业的专项税收检查正在省市两级税务部门中进行。来自杭州市地税局的消息说，杭州市地税稽查一局和二局已责成约200家杭州市房地产企业完成了自查，而省级房产公司的自查也将在6月20日前结束。 在今天，房地产企业的税收似乎格外令人关注。几乎所有的“地球人都知道”房产公司这两年大赚特赚，而到底缴了多少税似乎从来都不是房产公司的宣传语，人们关心这样的一个高利润行业到底对社会做了多少的贡献。 尽管杭州市有关部门并不愿意透露自查到底查出了多少问题，但记者还是从有关渠道得知，杭州市近200家房产企业自查应补交各项地方税费约3亿元。 “3亿元还是个小数目，实际肯定还要高。”一位房产公司的老总毫不犹豫地说。从记者所了解到的情况来看，税能避则避，能逃则逃，已成了房产界公开的秘密；甚至有财务人员断言，杭州没有多少家房产公司没有一点税务问题。房地产企业到底是怎么逃税的？面对这个问题，众多企业能抬头挺胸面对疑问吗？ 房产公司怎么偷逃税 被采访者：蔡某，某房产公司财务人员，曾工作于数家房产公司。 做我们这一行的都知道，不要说杭州，哪怕是全国可以说没有几家房地产公司是没有一点税务问题的。偷点税，逃点税，好像多少都存在一点吧，有的可能是有意为之，有的则是无意的。不过，现在各家公司越来越规范，这种现象在减少。 房地产公司是怎么来偷逃税收的呢？呵呵，这不好说，但手法也就大致那么几种。 房地产公司涉及到的税种最主要是两大类，营业税和企业所得税，营业税税率是营业收入的5%，企业所得税为所得即利润的33%。要偷逃税收不是减少营业收入就是减少企业所得。 营业收入原来是按照购房发票来计算的，但现在改为按预售收据了，因此绝大多数公司在营业税上是不会做什么手脚的，毕竟正规的收据没有什么手脚可以做。但还是有一些公司会瞒报一些收入来减少营业税。 收入怎么来瞒报？许多公司最常见的手法就是一些更名等收入不入账，比如现在进行直接的合同更名一般要给房产公司支付5000元左右的更名费，绝大多数更名者是拿不到发票的。房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入，有的开发商就记入营业外收入或往来账户，不会记入应纳营业额进行申报纳税的。 有时房地产开发商在营业收入的申报上，常采取年初、年中减少申报数额，年末全部缴清的办法。如以“防止购房者要退款”为由，部分收入故意不做收入。照理来说，这也是不规范的，但开发商为什么要这么做呢，关键是为了加快资金周转，而少缴的5%的营业税刚好可以支付银行的利息，而到年底，钱收回来了，开发商再作申报。 还有一种惯用的手法就是多设几个账号，购房者打给开发商的购房款可能是好几个账号，这样也很难查出真实的营业收入了。 有的恶劣一点的公司索性就使用不正规的发票和收据来做账，以减少营业收入。 房地产公司偷逃最多的是企业所得税。企业所得税税率高，有33%，他们当然要尽量减少一点了。所谓企业所得，当然是指利润收入，要减少这个税收，就要在增加成本上做手脚了。 　　最常见的手脚就是把B项目的成本打到A项目。房地产开发多为滚动开发，在项目结算时，开发商会把B项目的成本入到A项目的账里，造成成本提高的假象。当然，这里还会出现九个瓶子八个盖的情况，所以一旦项目接不上，老板就会着急。 还有一种就是利用建筑企业、供应商的不规范，做假账。一些建筑企业实行的是包税制，不根据发票来征税，因此明明是100万元的货开出的却有可能是150万元的发票，这样一来，成本自然就提高了。 另外就是将一些本不应该做入成本的计入成本中。比如员工工资，按照规定，杭州内资企业能计入成本的员工工资一年是标准工资×12月，大概就1万多元钱，但很多企业是将所有的员工工资、奖金、福利等都打到成本中。 说的好听一点是避税，说得难听一点是偷逃税，这种情况现在其实已经好多了，以前更常见。做财务的总想多给公司省点钱，没办法的啦。 偷逃税亦是发家之“本” 被采访者：李某，某公司老总，涉足房地产开发。 为什么现在总说很多企业有“原罪”，这和偷逃税收有一定的关系吧。房产企业偷逃税收的手法有很多种，不过很普遍的一种是虚增成本，尤其是和建筑企业、供货商的交易。 打个比方，比如实际支付给施工企业的资金是3000万元，但房产公司打给建筑企业4000万元，并拿到发票。施工企业的营业税税率是3%，这100