上海 佳兆业8号 别墅项目定价.pptxVIP

上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组2013年5月28日提报纲要第一部分 近期市场表现第二部分 板块市场跟踪第三部分佳兆业8号首批别墅产品价格建议第四部分 佳兆业8号首批别墅产品推售建议第一部分 近期市场表现政策回顾3 月各地成交量出现爆发式增长，?国五条?的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场‘搭末班车’的效应非常显著，而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。 中原观点——“跑量拿地”成为2013年楼市趋势 在经过火热的3 月楼市后，4 月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，4 月全月成交量环比下滑4 成，至90.29 万平米，但与去年同期相比则上升了48%。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至23914 元/平米，环比上扬幅度4%， 同比上扬幅度6%。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态， 也显示了当前市场购买力充足。4 月份2 万元/平米以下均价段房源成交4657 套，占比64%， 较3 月份小幅上涨了5 个百分点。 在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。 从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。 3 月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了3 月市场销量的畸高，当前尽管4 月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商大势市场结论上海商品住宅可售余量已从去年第四季度1000 万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年1-4 月平均交易量100.05 万平方米来计算，当前市场存销比降为9 个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于10 个月时，房价则面临持续上涨的压力数据显示，当前公寓市场已持续7 个月面临供小于求的态势，其中尤其是小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。 第二部分 板块市场跟踪奉贤别墅市场奉贤别墅板块成交量：2012.1至今，奉贤别墅成交13.5万方，全市成交面积排名No.7，月均去化39套，均价1.9万/平，全市成交均价排名No.8;供应量：2012年至今，新增供应676套，主要集中在海湾柘林板块，供应量主要存在于个别项目；存量：目前存量32万方，1151套，其中联排别墅15万方，728套，独栋别墅17万方，423套。联排别墅为主要存量产品。序号项目名称板块预售面积预售套数发证日期1棕榈滩别墅海湾板块49063.671102012-11-182招商海湾别墅柘林板块246636-163招商海湾别墅柘林板块13083.5492013-4-204申亚花满庭金汇板块107249-195海湾国际名苑海湾板块39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板块26903.362012012-9-18奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾南桥新城板块：2012.1至今无新增供应，匀速去化，月均去化7-8套，均价23173元/平；拉高奉贤整体的成交均价，价高量少；“十二五”重点建设的三大新城之一，政治、经济、文化中心，区域醇熟，配套齐全，以改善居住需求为主。海湾柘林板块：2012.1至今新增供应15万方，628套，月均去化28套，均价18085元/平；成交量占奉贤的73%，为区域内的成交主力板块；凭借区域内丰富的自然资源和人文资源，成为新兴板块，主打经济型别墅度假投资别墅。 奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾2012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号 项目名称板块成交面积成交套数均价主力成交面积套均总价月均去化速度存量优惠1绿地海语墅柘林3988129016794124房送车2旭辉·圆石滩 柘林250749719124210-2834946111/3正阳世纪星城南桥新城117445822472200-242455328/4聚贤煌都 南桥新城962541163442125海韵馨苑 柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期? 柘林38211810202192-2242