《商品房买卖合同培训》-精选课件(公开).pptVIP

商品房买卖合同培训 总经理办公室 内容提要 一、商品房认购协议解读 二、商品房买卖合同主合同解读 三、商品房买卖合同补充协议解读 一、商品房认购协议解读 1、认购协议第二条备注的意义 “乙方选择个人住房贷款按揭之贷款方式最终审批权在相应贷款机构，乙方签订本协议时已确认并承诺能够通过相应贷款机构的审批，如因不能通过审批导致商品房买卖合同无法订立的，由乙方承担违约责任。” 买受人可以贷款申请无法通过银行审批为由，主张商品房买卖合同因非双方的原因无法订立，从而要求出卖人返还定金。 一、商品房认购协议解读 2、定金问题： 定义：指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。 《合同法》115条：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 一、商品房认购协议解读 2、定金问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品 房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 一、商品房认购协议解读 2、定金问题 定金与订金、诚意金的区别 订金：不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。订金只是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。 一、商品房认购协议解读 2、定金问题 定金与订金、诚意金的区别 诚意金：与订金一样不是一个法律概念，十几年前从香港传过来。地产公司收取诚意金通常是为掌握具有购买意图的客户数量，从而为定价提供依据。 收取诚意金必须是在取得预售证之后，如客户放弃选购，开发商应退还诚意金。 一、商品房认购协议解读 2、定金问题 四川省消协的误读 《四川省消费者权益保护条例》：房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同前，以“诚信金”、“排号费”、“预购订金”等形式向买受人收取的费用，收取后买受人改变购买意愿的，经营者应当全额退还。 一、商品房认购协议解读 3、客户逾期不签约的问题 合同约定：乙方应在签订本协议之日起 日内，即 年 月 日前（含当日）携带本认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到XXX销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，且产权名义人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件的，视为乙方主动放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不予退还。 一、商品房认购协议解读 3.客户逾期不签约问题 置业顾问如何催告？ 发短信 发催告函 发律师函 以上方式如何保全证据？ 一、商品房认购协议解读 4、合同条款能否协商修改？ 《认购协议》约定：“乙方在签订本协议时确认已充分了解所认购商品房有关内容，且已仔细阅读并对销售中心已公示的预售许可证、价格公示栏、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业管理服务协议》、其他相关附件（以下简称“《商品房买卖合同》及其附件”）及其填充内容无异议。” 一、商品房认购协议解读 4、合同条款能否协商修改？ 案例：李某诉华润要求双倍返还定金案 李某认购了华润开发的某项目房屋一套，签订了认购协议，并缴纳定金5万元，华润向客户开具了相应的定金收据。几日后，李某如约来到销售中心，在签约时提出对合同个别条款有异议，要求进行修改。我司销售人员对此进行了解释，但没有同意修改。李某随后将华润告上法院，称因我司不同意修改合同条款导致双方未能签约，要求我司双倍返还定金，并提供了与销售人员的谈话录音作为证据。 一、商品房认购协议解读 4、合同条款能否协商修改？ 案例：李某诉华润要求双倍返还定金案 法院判决： “认购协议已清楚表明，双方在签订协议时原告已对合同的内容是知晓且没有异议的，即双方对《商品房买卖合同》已经进行过协商，在正式签约时不用再协商。” 一、商品房认购协议解读 5、客户逾期不签约的法律后果 合同约定： “若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件的，视为乙方主动放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不予退还。”