房地产-维一战略部分(最有用)-精选课件(公开).ppt

* 湖景板块竞争白热化 * 江景板块即将成为中高档住宅的黄金地段 * 岳麓南区为山水文化综合板块，随着城市的发展，将成为另外一个热点 * 城郊结合带有潜在的中高档住宅需求，并潜藏有打造中高档住宅的风水宝地 * 所以，走城市中心边缘化路线，成为维一最佳的选择 * 拆迁、搬迁、统征地、教育单位空地是土地获取的几个主要来源 拆迁 搬迁 统征地 教育单位空地 * 拆迁是湖南维一获取土地最好的途径 拆迁 搬迁 统征地 教育单位空地 风险小 可以计划 更适合住宅建设 充分发挥维一的优势 成本高 风险较大 获取成本较低 不一定适合住宅建设 可发挥维一的优势，但不易统一整合 容易背上长期包袱 风险大 可以计划 短期内住宅需求较小 充分发挥维一的优势 成本较低 风险小 可以计划 不适合开发高档建设 不易发挥维一的优势 成本高 * 将土地获取途径与板块发展前景综合考虑，湖南维一未来几年内应重点关注———— 拆迁 搬迁 统征地 教育单位空地 城郊边缘带 岳麓南区 江景板块 湖景板块 普通市区 中心商务区 关注 关注 关注 关注 关注 关注 不考虑 不考虑 不考虑 不考虑 不可能 不可能 不考虑 可能 不可能 不考虑 关注 不可能 可能 不可能 不考虑 不考虑 不考虑 不考虑 * * * * * * * * * * * * * * * * 湖南维一公司发展战略 * 导读：长沙房地产业务战略的建议 * 长沙房地产市场在过去的几年里呈现良好的发展态势 1996-2000年长沙市住房销售面积 1996-2000年长沙市住房销售额 单位：万平方米 * 原因之一：经济增长 描述 * 原因之二：房地产政策 对供应的影响 对需求的影响 将来可能的变化 * 原因之三：居民消费水平不断提高，住房支出不断增长、消费观念发生了较大的变化 96年 98年 00年 96年 98年 00年 随着居民生活达到小康水平，居民更注意改善自己的居住问题。 国家出台了一系列住房金融服务：降低贷款利率、延长贷款期限、增加贷款额度、放宽贷款条件促进了居民购房热情 居民购房的销售理念也逐渐从关注价格、质量逐渐向关注地段、环境、服务、品牌过渡 * 长沙在湖南房地产市场中占有——%的份额 饼图：湖南省房地产市场中主要城市市场份额 销售额或销售面积柱型图：1996年——2000年总额及长沙等城市份额分配 * 销售面积绝对数变化趋势 * 销售面积份额变化趋势 * 销售面积年增长率变化趋势 * 销售额绝对数变化趋势 * 销售额份额变化趋势 * 销售额年增长率变化 * 所售房屋中绝大部分是住宅，个人成为房屋的主要购买者 * 从湖南市场的制高点——长沙入手树立良好的品牌形象，逐步向周边地区辐射发展是湖南维一房地产业务发展的选择方向 * 预计2001——2006年长沙房地产市场总容量为1318万平方米以上，其中商品房销售面积为581万平方米，经济适用房销售面积为731万平方米 236 237 232 197 204 212 商品房 经济适用房 * 人口增长、人均居住面积的增加、正常搬迁与棚屋改造导致的需求是市场容量的主要决定因素 * 中高档市场是湖南维一的目标市场 中高档市场 整合社会资源 增加无形资产 辐射力强 充分发挥公司优势 * 从购买能力上来看，中高档房地产市场容量的比例为25%左右，其中高档房为7%—9%，中档房为16% * 从购买愿望来看，中高档房占市场总量的32%，其中高档房占15%，中档房占17%，普通商品房和经济适用房占68% * 从专家访谈来看，中高档房占市场总量的30%，其中高档房占10.4%，中高档房占17.9%。 建委 房地产管理局 国土管理局市场管理处 拆迁办公室 棚户拆迁办公室 经济适用房发展有限公司 平均 高档房 中档房 10% 5% 10-15% 5% 10-20% 15% 20% 20% 10-15% 10% 10-20% 15% 10.4% 17.9% 资料来源：各单位访谈分析 * 本着稳健原则考虑，中高档房占市场总量的25%左右，即每年60万平方米左右，其中高档房20万平方米左右 * 供给分析 * 湖南维一若要在长沙房地产市场位居前列，需要占据25%左右的市场份额，即到2006年需达到15万平方米左右的销售面积，为了达到这一目标，湖南维一需要关注三个关键因素 竞争对手 房地产板块 土地获取 * 目前中高档市场呈现诸侯分争的局面，还未出现龙头企业 * 由于房地产市场门槛并不太高，进入的竞争对手特点各不相同（一） 发展商 开发楼盘及经营业绩 老总个人简介及背景 发展定位 梦泽园房产 梦泽园（17万平方米），拟建金梦豪园（5万平米），其股东中意房产运作过多个楼盘。 总经理郑文立，系长沙市交通局局长，市长助理 主要关注湖南、广东市场 智帮集团 智帮家园（5.28