土地储备与一级开发最终定稿 - 副本.pptVIP

更多PPT模板免费下载，敬请登陆→管理资源吧（） 土地储备法律实务 一、土地储备的路径 （一）土地储备的路径（范围）　 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 实践中优先购买权很难行使 第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 很多人为了避开政府的优先购买权，而同时达到避税的目的，会以等于或者高于标定地价的80%申报转让价格，这样交易者就可以达到其双重目的。 申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。 优 先 购 买 权 法律规定 物权法143条互换、赠与 2000年长沙88、100万元 一、土地储备的路径 （一）土地储备的路径（范围：土地法58）　 行政决定性收回 对用地单位已经撤销或者迁移的；未经原批准机关同意，连续二年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地管理部门报县级以上人民政府批准，依法收回用地单位的国有划拨土地使用权； 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，由人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权； 根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权； 行政决定性 收回 行政决定性 收回 因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的； 根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的。 行政决定性收回是有偿的 一、土地储备的路径 （一）土地储备的路径（范围）　 非强制性 非行政性 协 议 收 回 协议性收回，储备机构与土地使用权人按谈判价对国有土地使用权进行收购。 有偿收回 一、土地储备的路径 （一）土地储备的路径（范围：旧城和城中村改造）　 《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011.1.21出台 对国有土地使用权行政决定性收回 对国有土地上的房屋进行征收和补偿 前提是为了公共利益的需要 《城市房屋拆迁管理条例》废止 行政决定性收回 一、土地储备的路径 （二）单一产权的收购（企业搬迁改造） 单一产权 国有土地使用权利主体单一 主要是指的工业企业搬迁 协议收回 征收补偿 储备机构直接与产权人协商 签订国有土地使用权收回协议 如果在征收红线范围之内 按征收补偿程序进行 一、土地储备的路径 出让价款分成（4：6） 市场评估价 基本补偿加收益返还（90%） 补偿方式 选 择 （二）单一产权的收购 一、土地储备的路径 （二）单一产权的收购 1 2 3 。 工业企业搬迁补偿的三种模式 一口价补偿 指双方谈好一个价格即成交。标准：按照住宅用地的用途标准测算市场价，划拨地给予60%， 出让地给予100%。 基本补偿加政策性资金支持 首先由土地储备中心给予基本补偿，再根据土地出让的结果，根据政府收益再给予企业一些资金补偿。 四六分成 划拨土地使用权按全地价的60%补偿，政府拿四，企业拿六。 一、土地储备的路径 （二）单一产权的收购 操 作 模 式 1 2 3 4 5 合作开发 土地使用权转让（划拨与出让） 债权转让 直接开发建设（违法） 收储协议 开发商前期操作模式： 一、土地储备的路径 （二）单一产权的收购 开发商操作要点： 操作要点 ②规避 风险 ③合同 效力 城市总体规划用途 能否改变土地用途； 能够享受何种优惠政策。 规避因工业企业诚信造成得损失； 事先要查好规划条件做好项目预案。 保证合同合法有效； 在合同重要约定各项时间节点。 一、土地储备的路径 （二）单一产权的收购 城市规划用途对储备方式及成本的影响 一、土地储备的路径 （二）单一产权的收购 实务操作 《国有土地上房屋征收与补偿条例》也可以用搬迁政策 一级开发企业对储备补偿与出让价款的预估 房地产开发企业参与土地储备与产权人签订合同的性质，如何保障权益 充分沟通规划条件（范围、用途等） 一、土地储备的路径 （三）集体土地征收与补偿 主体是政府，职能部门是土地局 集体土地征收为国家所有 一、土地储备的路径 （四）国有土地上房屋征收与补偿 征收补偿条例对储备程序的影响 《国有土地上房屋征收与补偿条例》和45号文件会改变储备部分职能！！！！ 一、土地储备的路径 （四）国有土地上房屋征收与补偿 征收补偿条例对储备程序的影响 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 一、土地储备的路径 （四）国有土地上房屋征收与补偿 征收补偿条例对储备程序的影响 一、土地储备的路径 （四）国有土地上房屋征收与补偿 储备机构能否参与一级开发 一、土地储备的路径 （五）国有土地上房屋征收补偿与土地储备的衔接 一、做好计划衔接，保证