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長榮 大學 租屋法律手冊 16 租賃法律 關係概說 推到 Facebook 推到 Plurk 推到 Twitter 在「崔媽媽」法律義工們接受民眾詢問過程中，其實我們發 覺許多租屋問題所牽涉的是基本的法律觀念、及其所衍生的問 題；所以，本章 中 作 者 希 望 先 釐 清 一 些 觀 念，不 僅 就 租 屋 法 律 ， 其實對日常生活中經常接觸的法律問題也會有所幫助。 租約是否 一定要有書面 租賃，屬於契約行為的一種。大部份的契約行為，只需要口 頭約定就能成立，並且生效。例如買賣就是一種契約行為，買報 紙、菜攤上買菜等等 …都是買賣的一種。如果隨便買個東西，都 得要雙方簽契約書才能算數的話，那麼恐怕我們逛街、買菜時要 帶的契約書，比要帶的鈔票不知道要多了多少！ 所以基本上，在 租 賃 關 係 中，房 東、房 客 之 間 只 要 把 房 子 、 租金講定，縱使未簽訂契約書，雙方都會因租賃關係有效成立而 受拘束，不得任意反悔，否則就得負擔法律上的責任。不過就租 賃期間，因民法有特別規定，所以有無書面契約便會對雙方的權 利義務有極大影響。這一點在以後的章節中會有詳細的說明。 ■ 租約是 否非經法院公證 不可 很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未 公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約 縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合 法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履 行契約時，可直接向法院民 事執行處聲請強制 執行 ，而不需曠日 廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定 期及逾五年之定期租約做了例外規定，詳如第三頁所述。 但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事 項，僅限於： 1. 租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東請求返還房屋的權利。 2. 給付金錢或其他代替物 (如稻米 )或有價證券 (如支票 )之一 定數量為標的權利。 例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權 利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利 … 等。 不論是前述的任何一種權利都必須載明在 公證書裏，並表明 「願接受 強制執行」的意旨，否則仍然不具有直接能強制執行的 效力。目前各地方法院公證處裏都有印 製 完 善 的 租 約 公 證 格 式 ， 只要把想令其發生直 接強制執行效力的 各 種 權 利，填 入 該 格 內 ， 經公證就可達到效果，堪稱方便，可多利用。 17 ■ 民法第 四百二十五條「 買賣不破租賃」 更精確的說，民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權 的移轉不破租賃」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並 且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子 賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時， 房客的房東自動更改為新的房屋所有權人（法律直接規定，不待 做任何行為）。 但是，民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範 圍作了限制，將不定期租賃契約及逾五 年定期租賃契約而未經公 證者排除在外。換句話說，如果所簽訂的租約是不定期租賃契 約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不 可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所 有權人。因此，在以上兩種情形下，房客將處於不利的地位，這 大概是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。 如何選擇 訂約對象 推到 Facebook 推到 Plurk 推到 Twitter 房東出租房屋時，最 怕 遇 到 惡 房 客，若 遇 到 不 肖 之 惡 房 客 ， 輕則收不到租金，重則房東誤觸侵入住宅罪責，得不償失。而房 客承租房屋時，亦怕遇到惡房東，甚至是假房東，使得已付出之 押金或租金被騙泡湯。因此選擇訂約對象時，不論是房東或是房 客皆應謹慎。 房東如何 選擇房客 房東欲出租房屋時，除了對於前來觀看房屋之陌生人應注意 自身及家人之安全外，在選擇房客時，亦應注意下列各項： 1