影响房地产区位价值的主要因素.pptVIP

南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析 ResearchonRealEstateLocationValueSpacePriceModelforNanjingCity  李启明教授、博导   主 要 内 容 1 房地产区位价值的影响因素分析 2 房地产区位价值定级因素分析 3 房地产区位价值确定 4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系 5 住宅特征变量与价格实证研究 南京板块细分图 城中板块地图 1 房地产区位价值的影响因素分析 1.1 城市基础设施对房地产区位价值的影响 1.2 商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响 1.3 公共交通对房地产区位价值的影响 1.4 生活配套设施对房地产区位价值的影响 1.5 自然环境对房地产区位价值的影响 图1-1 城市土地利用的经济模型 图1-2 城市居民家庭活动范围内的主要功能设施 表1-1 房地产区位价值评价因素因子表 评价因素 评价因子 商服繁华影响度 商服中心规模、等级 农贸与小商品中心规模、等级 交通通达度 道路通达度 公交便捷度 生活设施完善度 供水、供热、供气设施完备度 文体设施完备度 教育设施完备度 医疗卫生设施完备度 城市风景与环境质量优劣度 公园景点影响度 环境质量优劣度 表1-2 房地产区位价值评价因子权重 因素层 权重 因子层 权重 商服繁华影响度 0.4025 商服中心规模、等级 0.8165 农贸与小商品中心规模、等级 0.1835 交通通达度 0.2386 道路通达度 0.6230 公交便捷度 0.3770 生活设施完善度 0.2017 供水、供热、供气设施完备度 0.4309 文体设施完备度 0.1920 教育设施完备度 0.2060 医疗卫生设施完备度 0.1711 城市风景与环境质量优劣度 0.1572 公园景点影响度 0.4026 2 房地产区位价值定级因素分析 2.1 商业服务业分布及影响度分析 2.2 交通通达度分析 2.3 生活设施完善度分析 2.4 城市风景与环境质量优劣度分析 商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心 相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、 小区级、街区级四个中心级别。 市级中心：为全市服务的商服中心； 区级中心：为市内某个区服务的商服中心； 小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心； 街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。 2.1 商业服务业分布及影响度分析 南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个： 新街口商圈、 山西路（湖南路）商圈、 夫子庙商服中心； 区级商服中心10个： 中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、 龙江商业区、中保、江东门、 安德门、石门坎、孝陵卫。 图2-1 南京主城区商服中心分布图 表2-1 南京市主城区商服中心分级表 级别 商 服 中 心 名 称 商服中心个数 商业铺面平均租金（元/月/㎡） 一级 新街口 1 500 二级 湖南路（山西路）、珠江路 2 400 三级 中央门、鼓楼、夫子庙 3 250 四级 银桥市场、热河南路、长虹路、迈皋桥、丹凤街、盐仓桥、堂子街、三牌楼大街、孝陵卫、板仓街、新庄汽配商城、卫岗、汉口西路、汽车东站、龙江 15 150 2.2 交通通达度分析 经过统计分析南京市主城区现有道路中： 混合型主干道19条（占所有道路的12.46%）， 生活型主干道有32条（占20.38%）， 交通型主干道有45条（占29.01%）， 生活型次干道29条（占18.7%）， 交通型次干道有13条（占8.28%）， 其余为支路（占11.37%）。 快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采 用立交形式。形成主城“经五纬八”的主干道系统，主干道的平均间距为2公里 。 图2-2 南京主城区交通线路图 表2-2 南京主城区主干道一览表 方向 道路名称 道路长度（km） 南 北 向 中山北路­—中山路—中山南路—雨花西路—宁丹公路 16.7 大桥南路—虎踞北路—虎踞路—虎踞南路—凤台路—凤台南路 16.6 中央北路—中央路—雨花西路—宁丹公路 16.4 （建宁路）红山路—龙蟠路—龙蟠中路—龙蟠南路—雨花南路 16.5 热河路—热河南路—江东北路—江东南路 10.19 北安门街—御道街—大明路—宁南大道 12.02 太平北路—太平南路 3.86 东 西 向 定淮门大街—模范西路—新模范马路—玄武大道—东杨坊立交 13.42 草场门大街—北京西路—北京东路 6.9 清凉门大街—广州路—珠江路 7.1 汉中门大街（江东北路）—汉中路—新街口—中山东路—中山门大街（孝陵卫） 12.3 水西门大街（江东北路）—升州路—大光路—苜蓿园大街 9.8 集庆门大街—集庆路—长乐路 6 表2-3 南京主城