新城文化广场项目营销策划资料.ppt

长沙中信新城文化广场 项目营销策划报告;;1、销售量表现：11月第二周长沙市商品住宅期房共成交34．91万平方米，较之前一周减少1．49万平方米，成交量为3009套，较之前一周减少341套 2、销售价格表现：成交均价为3912元/平方米 ;受金融政策影响，客户信心减弱，观望情绪加重——2008长沙政策波及影响仍然存在。;2007年供应后延：长沙市全年商品房施工面积约3100万㎡，累计批准预售937万㎡，同比增长22%；实现商品房销售面积894万㎡，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长29%和59%。 ;市场角度—— 前提1：2008年长沙市场仍存有压力 ;;1、3号地块主力产品近似，在客户的消化上存在一定的竞争性和储客的分流性;;市场角度—— 前提1：2008年长沙市场仍存有压力 ;;;类比市场，项目实现入市销售目标界定：成为长沙销售冠军;长沙市场实现快速销售核心策略1：低价策略，迅速走量——鑫天山水洲城、先锋水韵花都。;长沙市场实现快速销售核心策略2：营销发力，打造长沙第一知名盘;长沙市场实现快速销售核心策略3 ：产品发力，市场绝无仅有的超级竞争者;1、低价策略，迅速走量;市场目标—— 现状市场借鉴：产品营销价值最大化，打造长沙第一的超级竞争者;省府板块依旧活跃，在中信新城兴起的同时，最南端暮云板块也开始放量;;热点的省府板块成为关键的竞争板块;核心竞争对手锁定：;PK博林金谷: 竞争劣势：博林金谷建筑规划原封留存4万5千平米原生山丘和5000棵以上原生大中型乔木，原生态园林是项目的最大卖点。 本项目竞争优势： 地段：新融城核心区域 规划：未来融城CBD，集购物、娱乐、文化、 旅游、金融、数码信息港及绿色生态会所等为 一体;竞争 分析;省府板块：各项目各具特色，但仍处于项目层次的营销，区域前景的未来难以担当;中信新城=融城核心CBD;一号地：商业+公寓+文化广场;;竞争 分析;竞争 对手;竞争 对手;核心价值提取： “融城中心” = “中信新城” ＞ “产品”;市场检测1—— 未来竞争分析：超越省府板块，成为融城CBD的超级竞争者 ;2月20日 熟悉项目；整合公司资源，了解长沙市场；设计访谈问卷；约见深度访谈客户。;部分访谈人员名单： 长沙黄花机场职工 陈先生 株洲公务员 周小姐 长沙政法频道记者 吴先生 湘潭电视台编导 刘先生 湖南师范大学老师 刘女士 湘潭某医院 谭先生 空军十八师中尉 朱先生 ……;访谈长沙城区客户、株洲、湘潭客户;项目的目标客户分析：;其中，来自株、潭的城际客户对本项目认同感很强，大长沙的新长沙人的特征明显;结论2 :项目户型定位基本满足客户需求本项目产品附送/改房/拼合后，与意向客户需求一致——主要希望购买居家的三房两厅;结论3 :“融城”概念是客户认知的首要核心价值点——长株潭一体化概念深入人心，80%以上被访谈者看好城南区域的发展前景;但是，约70%被访谈者虽然知道本项目，但对融城与本项目之间的同一关系认知模糊，对本项目配套前景了解甚少。;——长株潭一体化我知道，但是中信新城在融城核心我没有听说过。;市场目标—— 现状市场借鉴：成为热点区域的标杆楼盘，实现客户区域突破，从而实现销售突破 ;;;;1、社会公益营销：与政府、媒体合作;超级竞争者的起势攻略—— 以社会公益为大营销主题！;;可选节点一：五一路大型电子屏（LCD）广告攻势;可选节点二：黄行路步行街巨幅广告牌攻势;可选节点三：湖南广电集团地段广告攻势;可选节点四：长沙各大门户广告牌攻势;让中信成为融城的形象代表，展现其大气的公众形象，从而实现宣传中信品牌及项目的效果。;媒体合作创新一：在长沙主流报纸开创“融城专栏”;媒体合作创新二：在项目关键节点日，以报纸封套配合宣传;媒体合作创新三：赞助“融城”系列电视报道;媒体合作创新四：冠名形式举办“融城奥运夜”晚会;媒体合作创新五：“畅想融城未来”主题规划互动展;配合建筑规划展推出《融.城》系列杂志、小报，现场赠送给意向市民，加强宣传力度;创新媒体合作六：“融城城界”计划;;借势政府强势力量，成就融城中心、长沙第一大盘，