_淡市营销案例沉淀_上海_一品漫城-精选课件(公开).pptVIP

淡市营销成功案例 ——上海·一品漫城 世联研究案例 项目基本情况介绍 在售产品基本情况 项目销售成果 ——淡市中稳定区划，标杆地位卓然不凡 项目成功的关键举措 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 [关键字]： 淡市营销 [案例简介]： 在市场大势低迷、客户观望严重、周边竞争恶化的情况下，通过核心卖点梳理和精准实效的营销手段实现项目价格提升与去化速度的理想平衡。 [案例适用范围]： 城市近郊陌生区域复合型大盘在淡市下的营销突围 花园洋房、宽景洋房、全景公寓、联排别墅 产品 类型 项目总规模50万平米，容积率为1，分5期开发，其中一期约12万平，941户 项目 规模 上海规划中的“三城九镇”之一的浦江镇，位于外环线以外，距市中心约20分钟车程 区位 特征 全景公寓 10栋 612户 6万方 亲地洋房 已售磬 在售部分主要为一期小高层公寓，共6万方，612户。 套数 面积 133 88/90/108 /118 60/66/89 73 三房 336 两房 196 一房 项目入市背景 项目处于近郊陌生区域，板块影响力有限，认知度低； 周边基本无生活配套，交通可及性差 客户心理距离远远大于项目的物理距离 项目区域陌生、客户认可度低 ”70/90”集中放量，近郊板块同质化竞争激烈 高端价格面临兑现困境、低端项目抢夺市场，价格竞争体系非常敏感，项目中端占位下面临突围困境 竞争进一步恶化 整体价涨量缩 观望气氛浓厚 供应集中放量 宏观大势转淡，市场持续低迷 价格 速度 地位 ——上半年销售实现均价15765元/平方米总销金额约3.2亿元 ——上半年总销套数209套月均消化33套 ——外环外同区域价格最高高品质高规划的知名标杆大盘 58.1% 96.82% 销售率 66% 96.82% 销售率 15928.06 15051.15 精装均价 311779451 9106177 帐面金额 20268.69 717.36 未售面积 148 5 未售套数 13942.57 11385.72 毛坯均价 412192029.6 277194359 已售金额 28109.03 21836.6 已售面积 286 152 已售套数 14664.04 12694.00 销售均价 723971481 286300476 可售金额 48377.72 22554 可售面积 434 157 可售套数 全景公寓 亲地洋房 均价统计 全景公寓 亲地洋房 金额统计 全景公寓 亲地洋房 面积统计 全景公寓 亲地洋房 套数统计 价格及消化速度的理想平衡 低价质差的东三林区域代表 12974 87.6 438 21 34 65 86 232 浦发博园 2 尚东国际名园 万科新里程 一品漫城 金谊河畔 万科金色雅筑 项目名称 创新产品，集中开盘 18133 114.3 343 144 50 149 0 0 1 低价的西三林区域代表 14246 46 230 65 61 52 10 42 3 18538 17359 15765 总均价 10.6 53 22 6 8 2 15 6 21.6 108 13 17 25 24 29 5 32.4 162 49 41 34 7 31 4 情况说明 月均套数 总计 5月 4月 3月 2月 1月 速度排名 在开发商对销售速度有限制的情况下，2008年3月和4月的两次推盘，均达到了单栋价格的逐渐提升，并保持了稳定的去化速度； 与竞争项目比较，本项目销售情况相对独立，采用客户自然上门、自然去化的销售方式，无蓄客、解筹或集中开盘，销售杀单率高和大盘形象持续巩固是重要原因。 核心价值梳理系统、精确 营销推广举措精准、实效 产品推售策略细致、合理 1 2 3 关键举措——核心价值梳理系统、精确 紧紧围绕“近郊轨道大盘”这一核心价值认知，结合项目“漫生活”形象诉求，进行持续、聚焦的传播和经营。拉动板块热度和人气，迅速建立和巩固了项目在客户心目中的形象认知和口碑效应。 客户对项目价值认可度主要集中在区域、交通和社区规模方面，说明“近郊轨道大盘”是本项目吸引客户的最主要因素。 客户认知验证 关键举措——产品推售策略细致、合理 合理范围内的大价差策略，引导客户分流至较少需求的房号； 控制总价策略，扩大项目对外竞争力； 合理分流内部竞争，扩大外部竞争力： 以与前期销售持平的价格入市，快速建立销售基础； 研判产品价值，制定分栋价差，通过明星及创新产品树立项目正价格标杆，引导客户按照销售策略购买，在保证量的同时，实现价值最大化。 树立总体正向标杆： 关键举措——营销推广举措精准实效 点对点的DM直邮服务； 星游城商家联动； 系列会所主题活动； 路牌广告、地盘包装截流