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权证基础知识培训 目录 二手房过户基础知识 二手房过户注意事项 二手房贷款基础知识 一﹑二手房过户基础知识 一、什么是二手房过户、二手房贷款 a)?二手房过户：在房地产三级市场中房屋的产权的所有人发生转移的行为. b) 二手房贷款：在房地产三级市场中由借款人不能一次性付清房款需向相关部门(银行、融资机构)借款的行为. 一﹑二手房过户基础知识 注:97年以前的房屋银行对贷款成数和年限有所限制; 90年以前(以查档资料为准)房屋各银行不会受理贷款业务; 一﹑二手房过户基础知识 过户的前提条件 卖方房屋必须是产权证的房屋； 如有国土证的必须提供国土证原件。 过户地点：成都市政府服务中心房产分中心(后子门) 一﹑二手房过户基础知识 一﹑二手房过户基础知识 一﹑二手房过户基础知识 一﹑二手房过户基础知识 国土证办理不同情况 一﹑二手房过户基础知识 普通住宅与非普通住宅 普通住宅需满足以下条件: A 面积在144平米以下; B 容积率在1.0以上; C 成交价在同类地区平均价格水平1.4倍以下; 营业税征收: 普通住宅:五年内全额征收,五年以上免征营业税; 非普通住宅:五年内全额征收,五年以上差额计税; 非普通住宅一律按3%计征契税. 一﹑二手房过户基础知识 维修基(资)金是用于以后公共设施、房屋等维修的专项储备资金。它的收取标准是： 建筑年代在1999年以前的免收，1999年以后修建的，按电梯27.5元每平米,非电梯22元每平米征收.(建筑年代以查档资料为准) 对于己缴纳过维修基金的卖方,如开发商己代收但维修基金窗口未查到其转入专管账户的情况,仍要按标准征收;如缴存额不足该标准的,仍要将差额补足才能进行买卖过户. 一﹑二手房过户基础知识 税费计算公式 契税=成交价或指导价*3% (对个人第一次购买普通住宅90平米以下按1%征收;90平米以上144平米以下按1.5%征收) 交易手续费=面积*6 （非住宅：报税基数*0.7%） 转移登记费=80元/户（商业用房550元一户） 维修基金=面积*缴存标准 (电梯27.5/平米,非电梯22/平米) 工本费: 共有证10元/本 国土证 20元/本 土地出让金=成交价或指导价*1.5% (二环外1%) 个税：成交价或指导价*1% 印花税：（住宅）５元／户 （非住宅）（报价基数）×０.１％＋８０元 一﹑二手房过户基础知识 个税免征条件:1 家庭唯一住宅; 2 购买时间满五年以上. 一﹑二手房过户基础知识 例题：王先生购买了位于青羊区光华村街一套住房，面积55平米，砖混结构,成交价45万，于2006年从朋友处以13万购买.假设卖方家庭只有一套住房。(注：指导价2600/平米)请计算该客户购买该套住房所需要的过户费用。 二、二手房过户注意事项 1、土地使用权取得的不同情况 划拨 出让 2、 房改房第一次交易变为私产时，没有办理国土证的，那么该房屋在它第二次交易时需要先办理国土证才可以再次换国土证（房改办国土需要买卖双方到场） 二、二手房过户注意事项 二、二手房过户注意事项 ? 5、合同签定时，尽量将卖方客户资料收齐，特别是小国土、共有证等。 ? 6、合同签署完毕后，在告之客户准备哪些资料时，最好让客户自己检查一下户口、身份证与结婚证上面的号码是否一致、所有证件是否在有效期内、户口本上是否有客户的身份证号码. 二、二手房过户注意事项 7、外国人(含港、澳、台）在我市买房，买卖双方除正常的过户资料外，还需到国安局（草市街人人乐超市旁）开具证明。 二、二手房过户注意事项 8、关于查档(目前过户前都必须提档) A 产权证没贴税花的可查得其纳税情况（房改房除外）； B 产权证是老产权证，或者系安居房、解困房及经济适用房等，一定要查档，不仅为了信息完整性,同时此类房屋上市交易还需要补税，因此注意对卖方相关条款的约定； C 对于离婚及通过赠与、继承获得产权的卖方，提档可得其详细情况； 关于委托公证 对于当事人不能到场需委托代理人代为办理的，可经公证委托办理，委托人可在房屋所在地