E 基准地价系数修正法在土地评估中的应用—以晋城市沁水县国有土地出让为例.docxVIP

PAGE 10 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 引言 1 一、基准地价系数修正法在土地评估中的相关问题概述 1 （一）土地概述 1 （二）土地评估概述 1 （三）基准地价系数修正法概述 1 二、基准地价系数修正法在土地评估中的案例 2 （一）评估案例简介 2 （二）评估方法及过程 2 （三）评估结论 8 三、评估分析 8 结论 9 参考文献 9  基准地价系数修正法在土地评估中的应用—以晋城市沁水县国有土地出让为例 PAGE 9 山西大学商务学院本科毕业论文 基准地价系数修正法在土地评估中的应用 —以晋城市沁水县国有土地出让为例 学生姓名：高银海 指导教师：蔚垚辉 摘要： 在社会日益发展的今天，越来越多的交易以市场的方式进行，作为能够创造巨大财富的土地也不例外，也逐步参与市场的交易之中。前期的划拨土地中暂时没有开始施工的，要根据市场制定新的方案；对于一些国有企业，他们的未来发展策略中要对限制的土地资产采取相应的措施；各种不同类型的土地也慢慢初步建立各自的市场，促进土地的进一步开发；国家相关部门、政府等对于土地交易有关的活动提出了更多明确要遵守的规则等。为了应对土地越来越走向市场这一现状，土地评估也渐渐有了更多的市场需求，一定程度上对土地评估的改进、提升起到了作用。 关键词： 土地评估 基准地价系数修正法 资产评估 引言 土地是万物之源，地球上的一切生物都必须在土地的怀抱中生根、发芽。近年来，国家出台了许多关于土地使用的政策，合理的控制土地价格不仅可以使与土地有关的交易更符合规章制度的要求，还可以最大限度的使用土地。目前，土地评估可以通过以下方式进行：成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法（或称假设开发法）等等。相关政府应势利导，抓准时机，通过国土局及时向群众说明了城镇基准地价。因此，基准地价系数修正法可以在条件允许的情况下成为一种有效、合适和快捷的估价手段。 一、基准地价系数修正法在土地评估中的相关问题概述 （一）土地概述 在整个地球的组成中，其表层的陆地部分就是土地，并且，比高潮线低、比低潮线高的海水区域和以各种不同形式存在的水也属于它。土地具有自然特性和经济特性。土地自然特性是指本身的独一无二性，它的面积不是无限的，它一般处于在同一个地方，不同区域不同类型的土地有各自的区别，参照物不同，它能否一直循环利用下去也有所不同等。土地的经济特性是指它可以带来更大的收益，可以用于不同的生产目的，能够以较低成本的投入获取较大产量的输出，一般而言，它的功能是不变的，随着年限的增长，它所带来的额外收益会慢慢减少等。 （二）土地评估概述 土地评估，是指估价者以一定的概念、标准和方式为标准，提前全面了解了与土地市场交易有关的各种信息文件以后，依据上述土地的经济特性和自然特性，按照土地的效益、级别和它对人类生活产生的价值大小，同时要全面衡量整个国家的生产状态和土地的具体用途，使用土地将会增加的额外收益和国家出台的相关制度等各个方面，全面的评定出一片或者多片土地在某种所有权状态下某一时刻的具体价值。 （三）基准地价系数修正法概述 基准地价系数修正法是指通过查阅与该项活动相关的各种文件文件，寻求所需的具体数值，依据替代原则，把需要评估的土地的整体状况和单个状况等与它所在地区的一般状况做对比，并依据修正系数表挑选出每一项需要的数值，依据相应的公式，准确的计算出目标土地在该活动实施时的具体价格。 其基本公式为： Pi=P×（1±k）×y×t 式中：Pi—待估宗地地价 p—该片地相应的区域基准地价 k—该片地影响价格的整体调整值和单个调整值 y—该片地具体利用年限的修正系数 t—期日修正系数 二、基准地价系数修正法在土地评估中的案例 （一）评估案例简介 山西省人民政府土地审批文件《关于沁水县二〇一五年第一批次建设用地的批复》（晋政地字〔2016〕161 号），同意沁水县将集体农用地 0.7481公顷（其中耕地 0.3274 公顷）变为用于建设并办理征收手续，同时征收集体用于建设的土地 1.7621 万平方米、集体未使用地 3.3517 万平方米。建设用地涉及郑庄镇东大村、庙坡村、河头村土地，具体位置以晋城市人民政府上报资料为准。 根据沁水县人民政府文件《沁水县人民政府关于公开出让国有建设用地使用权方案的批复》（沁政函〔2017〕6 号），沁水县国土资源局拟将位于郑庄镇东大村 QS2016-9A 号（32669 平方米）、庙坡村 QS2016-9B 号（2066平方米）、QS2016-9C 号（5154 平方米）、QS2016-9D 号（6863 平方米）国有建设用地使用权进行公开转让，规划用地性质均为工业用地。