招商踩盘分析报告.ppt

雍景湾踩盘报告;招商雍景湾;4;招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团;项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位;项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区;4;;雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与正南夹角在20o~60o之间，间距及采光得到极大优化;项目分南北两区 项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。 设计亮点： ①U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。 ②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍 ③人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。 ;会所：面积为1500平米 规划布局： 首层为咖啡吧、红酒屋； 二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动静相宜的功能布局 设计理念： 居住美学，提升品味 目前布局： 一楼为售楼中心 二楼为样板间展示区。;;;;; ;52平B户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台，通风及采光效果好，但过道较小，无玄门;85平B户型两房两厅，客厅面宽4米，多阳台，两梯三户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差;88平AE户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三户，但客厅进深较深，采光不足;双拼157平米的CD户型，两房四厅两卫，南北朝向，多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔;;4;;雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品;蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目“城市豪宅”的定位;;区域前景：未来蛇口将以“一轴一心三核”为理念进行规划，政策利好催生区域价值;片区升级：招商地产以区域运营的角色，600亿资金再造蛇口，区域配套全面升级;景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海景;交通配套：众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，六大主干道区内及区外交通网线成熟 ;生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资源完善;教育配套：项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿园至高中，满足一站式教育需求;;智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则，实行可视话及红外监控管理;;;周边环境：街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林立，建筑密度高，影响居住舒适度;;区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点;4;;城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准;地段的不可复制性使其成为“压倒性”因素，城市豪宅必须具备在地段上的优势;;建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素;中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用;红树西岸：打造五重安防系统;香蜜湖1号：打造高档会所，配置恒温泳池;;在KPI体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准,但户型设计是最大的不足;4;在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优势明显，但其他指标上都略显不足;导入“微型”城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新型豪宅;Thanks for your attention