长兴花园项目推广.doc

PAGE 长兴花园项目推广 PAGE 长兴花园项目简报PAGE 1 长兴花园项目简报 PAGE 1 长兴花园项目推广 第一部分：项目基本资料 一、地段 旧城区文教、行政聚集地；宁德房地产开发的边缘地带； 本案处于旧城区西部，属于城南后岗开发区，此地段属于传统文教区域与行政区域，周边单位与中等学府密集；周边机关单位密集，如地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。这些单位大多都在单位附近建有集资房。 地点：位于东南汽车行侧后部坐落，并与地区审计培训中心相连；在104国道与鹤峰路两条交通主干道之间。 交通：本案距104国道较近，104国道作为蕉城区的主干道，南北交通较为便捷，多路公交、面的直达市中心；由于交通往来便利本案辐射面可延伸至104国道以北的区域范围； 位置： 南环路北侧、古溪路南侧 占地17亩，延古溪路大，延南环路小，有规律的几何状。 整体楼盘不是正北正南，向西偏移，偏移的角度较大。 此区域除单位宿舍外私人建房也占大多数；居住人群也主要以周边单位人士与乡镇人士为主； 位置环境：西面面山，周边环境宁静，属于较为理想的静巷住宅。 二、区域人文结构 此区域除单位宿舍外 ，私人建房也占大多数；居住人群也主要以周边单位人士与乡镇人士为主； 区域客户为宁德现行，最有购买力的群体，也是宁德现行主流客户群体。周边都是地级行署单位如：公安处、工商市局、交警支队、海市局等具有高收入及有大量灰色收入的单位群体。 现行周边真正属于纯开发的项目几乎没有，基本上是单位宿舍楼、单位集资建房、自建房的形式存在，应该说该区域是宁德第二个福人区。 周边消费群体差距悬殊大，走两级化，本区域房价为宁德最低区域，但自建房的消费群体从三十到一百万不等。 三、大环境分析 宁德是闽东城市发展最耀眼的城市之星，宁德拥有本身优势，是地级所在地，随着东侨开发区成立，给宁德城市注入新鲜的血液，具有科学的城市规划。WTO的加入，沿海高速公路的开通，福温铁路和霞浦机场的开工建设，宁德必将充分发挥他的地位优势，成为中心港口城市。海鑫钢铁项目的引进，将促进宁德市新一轮的发展热潮。宁德已在逐渐显现闽东城市政治、经济的龙头作用。 四、小环境分析 属于传统文教区域与行政区域，周边单位与中等学府密集；周边机关单位密集，如地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。周边人文气息浓厚。 在位置上偏离市区商业中心圈；地段上相对较偏离城市发展的中心，周边街道人流较少、较为冷清，给人们感觉较偏僻。且公共设施不完善，目前治安状况不是很好。 本案周边市政配套不是很齐全；农贸市场（小型）、超市（小型）、酒楼、饭店、茶座等均离本案不远，但配套规模较小，因而生活稍有不便； 本案靠近104国道，国道两边店面稀少，主要以经营汽车修配等一些显示城市边沿的商业店面，小区边上主要以便民的一些店面。 现行古溪路路口夜晚无路灯，治安不理想。但到未来路口的国税大厦进驻后，现状会有很大的改善。 第二部分：宁德房地产分析 整体分析 （一）特点 宏观环境是金庸著作，政府是张艺谋 外来的和尚成为星光道上的领跑者 产品同质化严重， 商铺遍地开花 住宅奏起交响曲，商业性物业还在唱我是一匹来自北方的狼 消费者已从热恋期的男生，迈向男人。 （二）未来趋势 城市发展成为开发焦点 谁动了我奶酪的效应开始启动――开发模式以住宅为主 海鑫钢铁厂成为宁德房地产焦点，未来市场会一触即发，在短期竞争会更加的激烈。 房地产营销人才成为开发商宾上客。 产品分析 “四菜一汤”已是迟来的爱 三房、四房仍是未来的流行歌曲，经济实用型户型（110-120㎡）成为市场最爱。错层成为最佳造型奖。单身公寓独领风骚 电梯房与商业性物业，被市场打入冷宫 建筑风格被遗忘的角落 建材及小区设施配套，高处不盛寒 价格分析、 住宅： 整体价格由南往北呈上升趋势； 新、旧城区住宅价格差异化日渐缩小； 随着消费者消费心态的改变，地段不再是影响住宅价格的最大因素，价格受小区规划影响的比率增加； 海鑫钢铁场的利好消息出现，住宅市场吸求量必然增大，住宅价格有望新一轮的提升； 商铺： 新区价格明显不比旧城区； 整体经济不景气，造成商业物业价格陷入低谷 营销水平分析： 市场竞争愈加激烈，开发商更加注重营销的重要性； 营销手法也有所改善，注重全方位的结合； 整体营销水平尚低，不够成熟； 专业代理公司的介入促进了销售水平的发展； 明星个案分析： 长兴城： 项目规模大； 处于新旧城区交汇处，地段优势明显； 小区整体规划处于领先水平； 产品型态多样； 在产品定位、包装、推广有机结合，销售一度火爆； 行销售手法突出，使宁德在营销水平上迈出了，新的一步； 绿色家园： 国有企业开发，品牌优势； 地处东侨大道，位置较偏； 宁德首家采取封闭式管理； 宁德首创错层户