郑州保利百合项目策划社区底商定位概述.ppt

郑州保利百合项目社区底商定位;郑 东 新 区;白鸽集团;;项目区域性质与功能特点;地块四至—— 地块以北规划有牛庄路，以南规划有煤机路，以西规划有天山路。 目前，地块周边的道路体系没有形成，规划的道路等级较低，出入的便利性欠佳。 地块没有紧邻的主干道，昭示性较差，商业价值较低。;场所研究——地块周边没有紧邻主干道，昭示性较差，大型商业价值相对低。;项目基地分析;区域板块划分;本次定位报告提纲;一、土地现状与未来发展;秦秦岭路岭秦岭路路秦岭路;;基本经济技术指标：;*;区域与城市的关系和发展判断;;根据规划，郑州市城市空间发展战略为“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”。目前郑东新区CBD发展已经接近成熟，未来东区将转向高铁商圈附近，大量的商务商业将入市。西区新行政文化中心的规划和建设都将促进西区的快速更新发展，而北区由于是黄河湿地保护区，发展受到限制。;从CBD到CCR，郑西新城发展空间无限 　 郑西新城的提出吹响了郑州新一轮大发展的号角，使郑州都市区成为中原经济区版图上的投资热土。 　　在“商务向东”引领郑州城市发展多年之后，郑州西区迎来了产业的大发展、城市格局的大变革。再加上战略的调整，政策对西区的倾斜，给郑西新城的大发展提供了充足的动力。 优美的自然环境、宜居生态城内117平方公里的可开发建设土地，郑西新城呼之欲出，宜业宜居宜游的产业发展定位，郑西新城的后发优势被发掘，郑西新城的资源禀赋被唤醒。;SWOT分析;土地界定;二、市场外部环境;区域政策环境;年度大事件;限购政策对于市场影响;市场外部环境总结;三、城市市场分析;2011年上半年郑州市商品房住宅市场的供应量和成交量都有所下降，特别是成交量仅有213.9万平米，从中可以看出限购对于郑州市场的影响较大。;中心 板块;数据来源：郑州市房管局;数据来源：郑州市房管局; 2011年1-6月份商品住宅成交均价呈现“V”字型走势，一季度，在大量保障性住宅成交的影响下，价格明显下滑；但二季度市场开始恢复正常水平，逐步回升；整体来看，6月份较1月份价格上涨2.3%，在限购令的影响下，价???上涨的幅度明显放缓。 ;数据来源：郑州市房管局;2011年上半年郑州市商品住宅销售量以80-90平米舒适型两房和130平米以上的豪华型三房为主。从产品溢价能力看，90平米以下紧凑型三房、90-110平米的简约型三房和110-120平米舒适型的三房相对较强。;案例分析一 锦艺国际华都;项目概况;项目分析;规划解读;建筑风格;均好性佳：充分考虑视觉景观的引导和遮挡，让户型与景观更巧妙的融合。每一户型均以最佳景观的视角而进行设计;户型配比;　;项目;住宅户型平面图;SW分析;如何展示项目形象、体现项目产品力成为关键。统一规划并由东向西分期开发。;项目借鉴点及不足;案例分析二 康桥溪山御府;溪山御府概况;项目环境分析;建筑风格;户型配比;住宅户型平面图;溪山御府景观设计;附加值;SW分析;项目借鉴点及不足;四、区域市场分析;区域板块划分;区域板块划分;区域板块划分;区域板块划分;中原区2006年至2011年6月份商品住宅供应654.86万平米，成交667.84万平米。中原区整体市场供需基本平衡。;市场现货;市场现货;市场趋势;市场趋势;2011年上半年中原区商品住宅的热销产品为80-90平米两房和舒适型的（130以上）三房。溢价空间相对较大的房型有80平米以下的紧凑型两房、90-100平米的简约型三房。;五、客户分析;通过走访区域重点楼盘的一线销售人员，了解到：传统的郑州人置业有强烈的区域情结，西区在置业观念中地缘性根深蒂固。;片区内老郑州人多;将西区客户群按照收入层级和来源地划分，区域客户可以分为周边企事业单位员工、新郑州人、原住民、地市客户四个板块。;周边企事业单位的客户可以细分为高层及其主管，不包括打工者。;西区是郑州传统的行政文化经济中心，聚集着大量的行政、医疗、工业、文化、电力等事业单位，这些人在西区耕耘日久，具备较强的经济实力，构成了西区置业的重要群体。;总价承受能力;我们项目客户年轻人很多，好多都不是郑州本地人……也有在中心区、东边工作的，就是看中西区的居住氛围和我们项目的性价比 ——威尼斯水城置业顾问 很多大学毕业生、年轻人。主要看中的是价位，性价比很重要，区域问题可以引导 ——九龙城置业顾问;置业倾向区域 ;;原住民类型 政府、医院、学校等事业单位老员工 铁路、客运、宇通等企业单位老员工 城中村的业主 老居住小区的业主;;本次客户需求调研所采访的客