万科杭州魅力之城社区商业研究与开发建议与社区商业.ppt

* * * * * 会所发展的主要症状 会籍问题：业主中惯用会员少，若对外部增加会员，影响业主使用又将受到业主的反对。(注：一个星期内使用会所的设备超过二个小小时，就是会所的惯用会员 ) 设备维护成本高：运行和保养的费用一般昂贵，如健身器材损坏率高。 财源紧绌一个中型的小区，每个月，会所的营运费用占全部小区的管理费10％—15％左右 。 会所功能升级空间小 会所在建造时，以规划固定空间，这对日后为满足新需求，进行升级造成的障碍。 * 会所开发/经营思路 两种思路 第一，外包设计、营运 寻求专业会所运营公司合作，由其来全权负责会所的功能设计、规划，以及营运。 优点：减轻开发商的设计、运营负担，降低会所的经营亏损风险。 缺点：委托费用较高。 适用：多个楼盘的会所交由一家会所管理公司进行管理，降低会所的总经营成本。 第二，自主开发、经营 开发商自主开发会所的功能，之后商组建会所公司，后期可将会所管理公司交由物业管理公司管辖。 优点：节省资金，以及有盈利期望。此方案能更有效的调查物业管理公司的资源，降低会所的营业成本。例如，共享部分维修、养护人员的成本。 缺点：管理运营难度较大。 适用：同一城市楼盘的会所数量少于3家，会所管理不愿接管。 * 会所自主开发建议 （1）社区会所的定位应该与楼盘的定位相符合 应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项目种