星海湾壹号日调研.pptVIP

Part9 SWOT分析 strength(优势) weakness(弱势) 景观优势： 项目紧邻星海一线海景，无遮挡； 新加坡柏景倾力打造的园区绿化； 区域优势： 亚洲最大广场星海广场与星海游艇码头中间位置，比邻星海公园，整个区域为大连及全国知名高端住宅区； 配套优势： 丰富成熟的周边生活与商务配套。 舒适度： 海边住宅的通病，室内潮湿等问题都会影响客户对项目的第一认知。 opportunity(机会) threat(威胁) 稀缺性: 星海广场核心区域土地稀有性 前瞻性：海景别墅将是永远的理想居所 圈层性：上流社会通过居住而交流 政策威胁：09年至今两次限购新政出台对于项目产权的办理形成了直接影响，如何规避将是一个关键问题。 SWOT小结 Part9 SWOT分析 在产品既定条件下，星海湾壹号具备地段和项目品质核心价值的绝对优势，其弱势与威胁相对产生的影响较小。 Part10 营销思考 品质感：如何尽快的体现项目自身的高端品质 作为一处高端物业项目，如何让客户在短时间内切身体会到项目自身品质的高端性？ 1.高调的项目区域，低调的示范区间。 2.庄严的礼仪服务。 3.考究的示范区。 4.销售人员对客户特性的准确把握。 5.营销卖点的深入挖掘。 6.销售动线的科学制定。 7.销讲词的层层深入。 Part10 营销思考 圈层营销—注重客户圈层的特殊要求 1、联合知名品牌进行新品发布会 2、邀请演艺界财经界知名人士 3、老带新客户的积累 Part10 营销思考 PRADA新品发布会 胡润 迪克牛仔 THANKS Part4 产品配套 示范区装修情况 外墙材料： 钢挂理石 品牌：新疆原产卡拉波立金 墙面：石材 地台：石材 天花：欧式绘画层顶， 整钢切割穹顶铁艺。 电梯品牌：三菱 空调品牌：大金 【示范区大堂】 Part4 产品配套 物业服务 创新优质物业服务 “君悦”超五星级管家式服务 。 物业服务内容 从基础的安防保洁到专业的园林护理，从贴心管家到生活顾问，华润物业将充分利用君悦酒店成熟的高端客户服务模式，竭尽所能为业主提供生活、休闲、社交、商务等全方位专属、尊贵的人性化服务。 模式：一户一管家 费用：5.8元/别墅，4.8元/多层。 ※备注：地下花园物业费赠送。 Part4 产品配套 关于智能化家居功能 星海湾壹号并没有采用智能化家居系统，对此，销售人员的解释为，智能化家居系统看似高端，但实际问题很多，例如，维修问题，停电问题等等，使得高端客户对于智能化家居的抗性较大，因此，华润物业充分考虑到业主的满意度，并没有在产品内使用智能化家居系统。 Part5 园林规划 规划理念 星海湾壹号以“三横一纵”主从有序的轴线景观序列布局园林，东西向布置树主题，水主题，英式花园径三条景观带，南北向延展一条贯穿园区的中央景观轴强调以轴线突出园林空间的仪式感。 规划风格 欧洲古典皇家园林风格 规划特色 1.微地形，大效果：合理有效的利用园区内的起伏地势，营造错落有致的园林景致，并增加了小区内的私密性。 2.大面积，多种类植被：园区内采用树木做为主要景观，总计栽种了60多个品种，超过2000株的树木。 3.东西庭院，遥相呼应，方圆内外，天地其中。 4.空间的绿色切割：整个园区内所有区域隔离物均是使用植物，既保证了小区的私密性，又使人不觉得压抑。 Part5 园林规划 景观说明 中央景观轴 树主题景观带 水主题景观带 英式花径 西庭院 东庭院 Part6 客户情况分析 外籍人士 地产界高管 企业、机构、负责人 金融领域高层、商界名流 政府高层人士 文化、文艺界自由职业者 实业家及企业高管 【客户范畴】 主要构成以东北三省客户为主（80%） 其次是大连本地（10%） 其他地区（10%） 东三省为主的消费者构成 Part6 客户分析 客户来源 客户类别 来自区域 年龄 职业 家庭结构 主力客户1 东三省为主 45-55 国有企业高管，实业家，矿主等。 多为五口之家，家庭中刚刚添加第三代成员。 主力客户2 大连本地人 50-55 以商人为主，行业广泛，客户同时涉及多种行业者居多 基本已经成为祖父或者外祖父，不大会与下一代同住，但需要一处可以举行家庭聚会的场所。 本案客户为社会顶端圈层客户，具备社会地位，拥有丰厚财富，同时具有丰富的人生阅历。 Part6 客户分析 客户描述 客户分类 购买动机 重点关注因素 购置高层可能 购置别墅可能 景观 区位 稀缺 品质 升值 前瞻 圈层 炫耀型客户 身份符号 占有型客户 占有稀缺资源 享受型客户 享受生