房地产开发的项目成本控制.pptVIP

规划设计阶段成本优化的重点 三个总说明 建筑 结构 设备 竖向控制 基坑支护 基础工程 地下室设计 含钢量控制 机电设计参数控制 室外环境景观 * （3） 采购招标阶段成本控制要点及延伸 设计管理 采招管理 工程管理 成本管理 履约跟踪 变更签证 材设控制 变更管理 材设选型 限额设计 合同管理 集中采购 招投标 4 房地产开发各阶段控制要点 * 招标的意义：优选供应商，货比三家控制成本 招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、 评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作 招标管理的几个关键环节： 供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、 工程量清单、技术措施及质量标准 材料设备管理 招标流程管理 4 房地产开发各阶段控制要点 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * * 招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容 承包方式的选择 合同类型的选择； 计价方式的选择（采用清单计价）； 编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。 选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。 充分考虑风险因素（主要是材料）； 合同签订前，再谈判； 4 房地产开发各阶段控制要点 工程招标后是否还需要砍价 工程招标，低价中标，不再砍价。 工程招标，定标后继续砍价，低中求低。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握度还是不够。 几个提醒： A、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影响？ B、我们有没有能力去侃价？ C、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？ 地产名言：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 4 房地产开发各阶段控制要点 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * “低价中标，不再砍价”的优缺点 优点： 有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息 ； 有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信 ； 有利于简化我们的内部管理 ； 工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理 ； 缺点： 发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正 ； 合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响“低价中标”的具体操作 。 4 房地产开发各阶段控制要点 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * 开标后继续杀价的优缺点 优点： 招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补 ； 发现价格不合理，可以在后续工作中完善 ； 在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价 ； 缺点： 承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价； 工程招标的透明度无法保证 ； 工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规模开发是很不利的 ； 工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。 4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * 采招阶段成本控制的难点 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。 * 4 房地产开发各阶段控制要点 （4） 工程施工阶段成本控制要点 工程进度款管理 根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严格审批流程 设计变更、现场签证管理 完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。 工程结算管理 * 4 房地产开发各阶段控制要点 施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化 工程目标成本肢解套路化 招标管理程序化与工程量清单招标 合同管理规范化、标准化 甲供材料管理程序化 工程成本数据管理信息化 设计变更、现场签证管理系统化 设计标准化与限额设计 选材用料程序化 充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等） 施工阶段成本管理10大