大连中连项目策划市场分析及前期策略思路指向.ppt

;;大连全域城市化进程中 金州区发展战略属性解读;;;金州区;;轻轨三号线的大大连交通的系统化建成 渤???大道的全线竣工 加之成熟完备的城市生活配套 将金州区之规划地位与住居属性从金州新区中脱颖而出！;类环形产业带分布使得金州城区成为最具住居价值磁场;全域城市化进程推动下， 金州区已然跃升为大大连核心之地！;大大连房产格局给予 金州商品房市场无限发展契机;大连市;;金州区板块： 金州北—与普湾新区连接最近的板块，是“十一五”规划的金州开发新区之一。目前新客运站与普湾???区利好联系是区域主要卖点。当前供应产品以高层为主。 龙王庙—金渤海岸度假和服务业板块，目前世茂嘉年华是区域最有影响力的项目，区域拥有靠海资源，滨海路将与大连市形成连接，是具有潜力的房地产板块，但是目前为开发初期，市场尚不成熟。目前在售项目以高层为主，万恒、世茂拥有低密度的别墅和多层产品。 五一路泛中心：由于金州区中心供应匮乏，因此形成与金州市中心共享城???资源的五一路泛中心板块。该板块与沈大高速公路连接，并共享与开发区连接的五一路，因此吸引老城区中心客户。目前，该区域以高层为主。 大黑山：该板块项目比邻五一路，拥有大黑山良好的自然资源，是金州距离开发区最近的板块，因此吸引开发区外溢客群购买。区域主要以高层销售为主。少量销售低密度的别墅和多层。 ;开发区板块： 开发区中心—开发区早期的发展板块，掌握开发区与???区的网络交通以及商业、教育等城市资源。目前区域住宅以高层为主，少量高端项目有低密多层。 滨海路—是开发区目前最火的板块。拥有靠海度假资源，新区建设日益成熟，并且挤进众多国际和全国一线开发商，开发了众多经典高端楼盘，该板块是大连新兴的富人区。区域以高层和别墅产品为主要供应，中高端项目有多层供应。 金石滩—发现王国主题公园是该板块的主要卖点，由于缺乏商业配???，目前区域房地产市场尚不成熟。板块以低密度的多层和别墅为主。;;品牌形象塑造分析;产品信息： 建筑面积180万㎡共分七期开发。目前，一期别墅产品「原墅」、高层住宅产品「艺墅」及「城市别馆」已完美交付；二期别墅产品「领墅」和高层住宅产品「视界」将于2011年全面交付；三期首席海景235㎡～333㎡高尔夫专属平层官邸「果岭墅」、150㎡五层电梯花园洋房「郡墅」、创新3G别墅「领墅」、110???～140㎡Art-Deco全海景高层住宅「视界」、68㎡～93㎡私属级亲海精装锋寓，2011年，110㎡、140㎡五层电梯花园洋房「郡墅Ⅱ号」、60㎡～139㎡「城市别馆Ⅱ号」。 配套建设： 红星海社区内的4万㎡以爱为主题的LOVE山体公园、8000㎡STAR红星海滩，13000㎡东北亚首席湾区会馆——红星会馆、全球唯一5000㎡综合物管大楼均已落成并投入使用。2011年，红星海14万㎡国际滨海休闲商业街工程将全面启动；红星海0???16岁教育示范工程体系之红星海红黄蓝幼儿园将建成并实现招生。2012年，红星海教育配套之北京十一学校大连开发区实验学校也将落成并全面招生;红星海世界观塑造品牌形象三板斧：;1、高调的产品展示;2、全方位媒体轰炸;3、精准的活动营销;产品展示;二期; 华润海中国目前售楼处华润海中国艺术馆以独特的设计造型展现自身的文雅和艺术的气息。进入艺术馆之前园林水系令人心旷神怡。一路上华润海中国的宣传路旗展示牌处处可见，并沿街矗立海、中、国，三个大字，提醒着人们他是这里真正的主人。;精致样板间;大大连下的市场需求格局现状 ;金州区目标需求锁定： 本地居民及大连和开发区外溢需求，且主体为刚性自住需求，部分投资。;吸引金州本地客群和周边乡镇客群——金州情节 吸引大连市与开发区外溢客群——大连情节; 合而不同—锁定目标客户需求触点 建立项目利益有效区隔;悦泰山里;憬园河畔目标市场及竞争关系分析;开发商;优势：;主流产品户型赏析;项目主要推广形式;开发商;◆配套：位于汇金市场东侧，未来规划商业，生活方便 ◆景观 ：成树引进、造万平园林，台湾著名设计师设计 ◆交通：临近轻轨及公交车站，出行便利 ◆物业：聘请五星级物管，享受专业、体贴式服务。;主流产品户型赏析;项目主要推广形式;主流建筑风格 主流产品形式 主流户型结构 …… 主???规划为本案赢得了板块主流需求心理同时也陷入同质化竞争之中 项目之于竞争市场脱颖而出的关键是差异化利益点精准提炼 综合竞品对比分析，得出憬园河畔区隔性项目价值利益点为 成熟社区氛围及已积淀的项目品牌力 ;自然天城目标市场及竞争关系分析;开发商; ◆周边配套：项目周边处于开发阶段，路面较差、相比较配套，生活购物较为不便。 ◆户型：户型偏大，主力户型与本地需求有差?? ◆价格：跃层价格偏高，对于一些客户接受有难度。 ;主流产品分析;华邦俪城三期宣传报广;开