房地产开发项目总投资及总成本估算.ppt

5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2）银行贷款 任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金融机构的支持。 房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的70%，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。 3）预售款 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。这种筹资方式较受欢迎是因为对房地产的买卖双方来说都比较有益。 除了这三种形式，承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的渠道。 * 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 除了上述介绍的五种方式以外，社会集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式也可以成为开发商投资项目的资金来源渠道或筹资手段。 * 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2．资金筹措计划 资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。 面对不同的市场环境和竞争条件，房地产投资项目融资结构和筹资计划设计合理与否，也是开发商能否成功的关键。 * 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 在制定资金筹措计划时应当注意以下几点： 1）严格按照资金的需要量确定筹资额。 2）认真选择筹资来源渠道。 3）准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定。 4）避免利率风险对项目的不利影响。 * 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3．资金使用计划 房地产投资项目的资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。 编制时应注意以下几点： 1）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。 2）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。 3）项目的前期费用应尽早落实。 4）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。 * 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 4．投资计划与资金筹措表 房地产投资项目应根据投资估算数据、可能的建设进度、将会发生的实际付款时间和金额以及资金筹措情况按期编制投资计划与资金筹措表。 其表格形式见表5-19。 * 序 号 项 目 合计 1 2 3 … N 1 项目总投资 1．1 1．2 开发建设投资 经营资金 2 资金筹措 2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 资本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 表5-19 投资计划与资金筹措表 单位：万元 * 5．3借款还本付息的估算 借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。 * 5．3借款还本付息的估算 5．3．1还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的利润、折旧费、摊销费等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租的收入。 项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其在建设期发生的借款利息，均构成项目总投资的贷款总额，在项目建设期结束后或贷款方要求的还款期开始，可由上述资金来源偿还。 * 5．3借款还本付息的估算 5．3．2还款方式及还款顺序 房地产投资项目贷款的还款方式应根据贷款资金的不同来源所要求的还款条件来确定。 1．国外借款的还款方式 按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金偿还两种方法。 2．国内借款的还款方式 实际操作过程中按实际偿还能力测算。 * 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 5．3借款还本付息的估算 5．3．3利息的计算 1．国内借款利息的计算 1）借款时的利息计算 对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额等。 为简化计算，假定借款当年在年中支用，按半年计息，其后各年按全年计息，则每年应计利息的计算公式为： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率 还款当年按年末偿还，按全年计息。则每年应计利息的近似计算公式为： 每年应计利息= 年初借款累计×年利率 * 5．3借款还本付息的估算 2）还款时的利息计算 还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。 （1）等额偿还本金和利息总额时 ① 年等额还本付息，计算公式： 式中：A:每年的还本付息额；Ic:宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；i:年利率（实际利率）；r:贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）；