商业地产商铺销售以及招商管控讲义.ppt

八 案例 * 1.4：三层：深化品牌落位方案 楼层 楼层位置 3层 楼层总面积 7324㎡ 楼层总铺位数 30 主力店 铺位数 3 面积 3015㎡ 占比 41% 配套 铺位数 17 面积 2440㎡ 占比 33% 儿童 铺位数 9 面积 1645㎡ 占比 23% 餐饮 铺位数 1 面积 224㎡ 占比 3% * 1.5：四层深化品牌落位方案 楼层 楼层位置 4层 楼层总面积 7522㎡ 楼层总铺位数 26 主力店 铺位数 3 面积 3991㎡ 占比 53% 配套 铺位数 17 面积 2286㎡ 占比 30% 餐饮 铺位数 9 面积 1245㎡ 占比 17% * 1.6：五层深化品牌落位方案 楼层 楼层位置 5层 楼层总面积 7315㎡ 楼层总铺位数 16 主力店 铺位数 2 面积 4944㎡ 占比 68% 餐饮 铺位数 14 面积 2371㎡ 占比 32% * 1.7：六层深化品牌落位方案 楼层 楼层位置 6层 楼层总面积 3850㎡ 楼层总铺位数 9 主力店 铺位数 3 面积 2039㎡ 占比 53% 配套 铺位数 1 面积 110㎡ 占比 3% 餐饮 铺位数 5 面积 1701㎡ 占比 44% * 1.8：深化品牌落位方案汇总： 主力店 铺位数 19 面积 27477㎡ 占比 55% 配套（含时尚集市） 铺位数 150 面积 12511㎡ 占比 25% 零售服饰（不含主力店） 铺位数 22 面积 3972㎡ 占比 8% 儿童（不含主力店） 铺位数 9 面积 1645㎡ 占比 3% 餐饮（不含主力店） 铺位数 22 面积 4447㎡ 占比 9% 合计 总面积 50055㎡ 总铺位数 224 根据市场行情，主力店配比由最初30%扩大到如今得60%占比，主力店成为购物中心的重要促成部分，无论从业态还是体验形式，都起到拉动消费的重要组成形式，此项目主力店占总体量55%，各楼层均设有主力店，这样就无形得拉伸顾客垂直楼层购物得进店率，对商场稳固市场地位起到了决定性作用。 * 二：租决策略： 签2份租赁协议，租金和商管协议，一方面可规避税，另外可减少商户麻烦，减少收费类型，方便商户管理。签订三年租金，目的降低门槛，对商户有优惠，又达到我们要求的收益，免租六个月，第一年四个月，第二年两个月。好处，门槛降低，保证前三年商户基本收益，以保证商场能够正常运行，弊端为对经营出色得商户无法收取更多的收益提成。 主力店扣点5%-7%，餐饮扣点未9%，配套扣点未12%，零售扣点未15%-18%，优势可保底收益得同时根据经营好的商户能达到更高得收益点，弊端为不易监控。 方案一 租金+主力商家联营 方案二 联营 * -1F 1F 2F 3F 4F 超市：22 休闲轻餐 87-92 快时尚 71/96 儿童集合店：34-50 时尚集市：80-300 服饰零售 79-263 鞋类 147 配套类 133-313 快时尚 39/96 服饰零售 42-324 潮流集合馆 180 户外 24-43 休闲轻餐 240 生活配套 150-237 卖场与集合店 百货零售 餐饮美食 休闲娱乐 儿童主题 生活配套 童品童玩 55-150 早教培训 16-55 儿童游乐 50 休闲轻餐 70-140 家居配套 60-150 说明：此租金为套内使用面积租金，单位为元/㎡/月 2.1：起始租金定价 5F 特色餐饮：100-240 6F 家居零售 120 运动户外 110-257 休闲轻餐 140-220 生活配套 22-257 特色餐饮：50 主力餐饮：50 特色餐饮：50-120 特色餐饮：50 主力餐饮：40-50 生活配套：33 生活配套：60 网咖/美食广场：40-50 * 2.2：起始租金定价 楼层 业态 业种 租金水平(按套内面积算，元/㎡/月) 租金坪效 -1F 超市与集合店 超市 22-50 62.1 时尚集市 80-300 美食广场 餐饮 40 1F 零售 快时尚 71-96 152.1 服饰零售 21-484 鞋类 220 黄金珠宝/化妆品/钟表眼镜/配饰 200-390 餐饮 休闲轻餐 77-116 2F 零售 快时尚 39-96 111.5 服饰零售 42-324 家居配套 150-237 户外 24-43 潮流 180 3F 儿童 儿童集合店 34-50 74.8 童品童玩 55-150 儿童游乐，早教培训 16-55 餐饮 休闲餐饮 70-140 零售 家居配套 60-150 4F 餐饮 特色餐饮 140-220 111.9 配套 家居零售 120 生活配套 22-257 休闲娱乐 运动户外 110-204 健身娱乐 20-40 5F 餐饮 特色餐饮 100-240 70.5 主力餐饮 50 配套 生活配套 33 6F 餐饮 特色餐饮 50-1