某项目的营销思路.pptVIP

项目定位 珠三角200万平米居住1号 市场定位 定位于两个市场： 本土＋外地区域市场 项目档次定位 引领珠三角居住潮流的高端住宅 一期项目形象定位 国际体育公园城 别墅级住区 不是仅仅要卖掉房子 而且要创造经典！ 半岛1号是目前惠阳乃至珠三角市场上规模最大的超级大盘之一，开发时间长达6—7年, 与普通小盘短期内回收资金的开发模式大不一样。 我们认为本项目推广的战略目标是，将“新城市.半岛1号”花园建成闻名深惠两地乃至珠三角知名的住宅物业——引领珠三角居住潮流，使之成为类似甚至超过碧桂园、星河湾的品牌物业。创造经典。 我们相信笑到最后才算真正的胜利。 一个中心： 以“引领珠三角居住新模式” 作为本次项目推广的中心 三个基本点 ： 公园●产品●文化 公园 将体育公园全面升级 两个方案： 1、打包：与国际运动品牌合作，全面提升公园品质和形象力； 2、化整为零：按照既定目标，逐步实现公园的提升。 产品 将别墅级生活进行到底 别墅，不仅仅代表有天有地的功能性产品 别墅级，代表的势尊荣和自我实现的心理需求 别墅级生活，是两个市场，不同客户所共同追求的目标。 文化 “半岛1号”生活文化烙印 不是建筑文化 不是风情文化 不是社区文化 这就是半岛1号，这就是半岛生活， 一个我们想要地方，一个我们想要的生活 公园、产品以及文化定位 包装及销售推广上的 “三步曲” 第一阶段：珠三角第一盘 第二阶段：国际体育运动公园城 第三阶段：半岛1号，体验之城” 珠三角第一盘（主攻本土市场） 时间：2005年7月——2005年10月下旬 为什么是珠三角第一盘？ 高举高打，彰显空降气势 树立物业形象促使本地乃至周边地区内的潜在客户对之产生浓厚兴趣 迅速占领本土市场高地 为后期市场的转变预留空间，埋下伏笔。 国际体育运动公园城（巩固本地市场基础、扩散渗透到及深圳市场） 时间：设定为2005年10月下旬——2006年9月 从珠三角第一盘较为粗线条的形象，深化落实到项目的核心卖点深化项目核心卖点 ，围绕公园的主题制造事件以及公关活动进行营销推广 目标的实现有赖于中原所设想的，项目的展示面以及局部达到理想程度，包括项目的主要景观点、公园、组团、园林、会所以及样板房 “高举高打”的宣传推广都落到实处，眼见为实、 展示为王 ！ “半岛1号，体验之城” （针对本土市场和深圳市场进入收官阶段） 时间：2006年10月－ 针对本土市场客户，是一种真正高端居住的体验 针对周边的市场客户，是一种深圳后花园、休闲运动、度假生活模式的体验。 各阶段推广执行初步方案（可调改） 1.市场预热阶段2005年6月下旬——8月中旬 2005年6月下旬开始作形象宣传。进行户外广告展示，主要依靠户外广告、工地围墙展示；并同时展开缮稿炒作； 2005年7月中旬，围绕项目重要工程节点：项目开工仪式，组织公关活动； 8月中旬之前确定认筹场所、形式以及详细做法； 8月中旬，中原销售进场 （7月中旬开始当地的市场调查和培训） 达致目的 以“半岛1号，横空出世”的形象，携“惟我独尊”的气势进入市场，随后通过一系列市场炒作正式确立其市场形象。 2.项目内部认购阶段2005年8月下旬－2005年10月中旬 8月下旬开始正式派筹认购登记，开始试探本土市场反应以及积累基础客户； 销售人员让客户派号，但是暂时不让客户进行选房，保持项目的神秘感，争取时间进行项目现场展示面的完善； 9月下旬开展项目产品发布会，进行活动营销，进一步加温市场同时，借此将认筹推向高潮； 开始软性宣传及新闻造势。 必备条件 地盘包装到位（包括工地围墙、路灯期、指示牌、繁华路段灯箱广告） 户外广告（本地户外路牌全部落实，可进行强势户外封杀） 车体广告（深惠线、惠淡线直通车车体广告） 销售资料到位（待定） 影视宣传片到位（已经洽谈合作中） 外展场到位（继续找寻物色中） 主要造势活动 9月下旬进行产品推介会，邀请当地政府官员以及惠州、惠阳、深圳媒体，邀请积累的客户参与，全面剖析项目的特点以及优势卖点，增加市场营销力和市场认同度； 组织公关活动（作为“产品推介会”活动效果作为补充性活动，视情况确定是否安排。） 销售对象 惠阳及周边辖镇，包括大亚湾客户 3.项目公开发售阶段（2005年10月下旬－2006年5月） 公开发售阶段，也是项目全面展示条件具备、以现场打动客户重要时机，由于期间已经跨越了黄金销售周，包括本土以及深圳的秋交会都以及错过，因此，必须通过制造事件以及活动营销来主动吸引市场关注。 在项目推售方面，中原的观点是，建议发展商控制推售的