房地产资产评估报告的分析总结方法.docVIP

房地产资产评估报告的分析总结方法 　　 　　一、成本法 　　 　　1、成本应为社会平均成本,即客观成本 　　 　　2、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋) 　　 　　3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明 　　 　　4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确 　　 　　5、入股的估价应说明入股后的用途 　　 　　6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3% 　　 　　7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中 　　 　　8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 　　 　　9、用成本计算而非成本价 　　 　　10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 　　 　　二、综合察看 　　 　　1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。 　　 　　2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 　　 　　3、估价时点是否准确 　　 　　4、修正年限是否正确 　　 　　5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 　　 　　6、对采用的方法是否有合理的说明和理由 　　 　　7