大型市辖区地块房地产项目之可行性研究报告.docVIP

PAGE 【A+版】大型市辖区地块房地产项目之 可行性研究报告 第一章 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、KK市规划局规划方案； 2、国家建设部及KK市颁布的与房地产相关法律与政策； 4、KK市20KK房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 6、KK市KHT中介代理公司提供的资料 三、项目概况 该地块位于KK区KK乡KD村，总面积约125.59亩，属于KK市“KK”计划确定的三大住宅新区之一——KK乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据KK市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[20KK]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如： ①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。 ②容积率：1.4 ③总建筑面积：11.72万M2 其中：多层住宅：6.72万M2 小高层住宅及别墅：4.48万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：22.5% ⑤绿化率：40% 第二章 项目开发经营环境分析 一、20KK年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 20KK年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《KH文摘》 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，20KK年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》ChinaStatistics20KK’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 20KK年实际比上年同期+% 住宅投资（亿元）3318.725.8 商品房新开工面积（万平方米）2829530.6 商品房竣工面积（万平方米）23027.916.4 商品房销售建筑面积（万平方米）16984.126.9 商品房销售额（亿元）3571.030.1 其中：销售给个人（亿元）2840.351.9 占总销售额的比重（%）79.5-- 1.开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。20KK年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。 2.消费主题发生变化，销售总量逐年上升。20KK年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。 3.销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。20KK年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行20KK年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年