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房地产企业所得税 国税发【2009】31号 该文件是在原国税发[2006]31号文件的基础上，按照新企业所得税法及其实施条例、税收征管法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。 第一章 总则主要关注的内容 1.除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工（按成本对象竣工、使用、产权孰早的原则）：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 2. “核定征收”有条件，不得事先核定，只能对以往年度核定。 第二章 收入主要关注的内容 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 主要解决房地产业业务招待费、广告费、业务宣传费的计算基数问题。这种提前在税前扣除有关费用的变化，对房地产业非常有利。 以前政策：开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费、广告费、业务宣传费的计算基数。 收入主要关注的内容 第七条 开发产品转作固定资产不再视同销售。此处与新法一致。以前规定：应视同销售。 31号对折旧有限制性规定：第24条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。以前没有对折旧进行限制性规定。 收入主要关注的内容 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 收入主要关注的内容 第九条 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 值得注意的是，没有规定毛利差异调整需要税务师事务所出具鉴证报告的强制规定。 第三章 成本费用扣除主要关注的内容 1.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 2.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 （一般来说，计入费用，可减少所得税，计入成本，土地增值税可加计扣除。） 第三章 成本费用扣除主要关注的内容 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 税前处理方式不同：产生时间性差异 根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，或无偿赠与政府有关部门的，就可以作为公共配套设施处理，按照规定在企业所得税前分配扣除。 对于公建配套设施，税收上分为3种处理方式： （1） 作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。 （2） 作为开发产品。应单独核算成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。 （3） 自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。 可当期扣除 第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 时间性差异 公益性配套设施有偿移交国家有关部门的，其实际成本可以在移交当期税前扣除。这部分实际成本支出差额可不作为配套实施分摊计入成本对象，直接计入当期所得额，对开发企业有利。例如：某企业建造一个社区医院，耗资300万元，建成后移交给国家，国家给予补偿100万元，该医院为三个成本对象服务，按理应当对200万元在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，新政策规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除。 借款费用的税务处理 第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（成本化与费用化的问题） （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的