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影响住宅价格的因素;; 我国城市土地出让制度的特征;我国城市土地出让制度改革的线索;土地价格高涨是导致住宅价格高涨的重要原因; 我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。
政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。 ; 政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。下图描绘了五种土地出让方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于作为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权。; 从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的“批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。
与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。;;;北京市2008年1月1日到2010年1月1日住宅用地出让价格情况 ;一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（3） ;;二、土地财政是土地价格上涨的动力（2） ;二、土地财政是土地价格上涨的动力（3） ;三、快速城镇化带来的对城市住宅的强大需求;土地价格与住宅价格;一、住宅价格与土地价格的关系;二、住宅价格与土地价格的关系：时间序列检验;我国土地制度改革;要从根本上解决住宅价格的快速上涨，需要进行土地出让制度改革，改革的路径应该着眼于土地出让制度的三个制度性特征：
建议一：改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标：适应我国快速城镇化的发展趋势，在保证耕地面积的前提下，加大城市建设用地供给。（解决城镇住宅用地紧张的一个建议是逐步将农村住宅用地转变为城市住宅用地，具体做法可借鉴重庆模式和北京模式 ）；
建议二：改革招拍挂出让方式：以提供价格合理的住宅为竞拍标的；
建议三：以房产税???台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。
;QA;谢谢！
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