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商业项目合作模式
一、全权委托代理
1、名称解释:发展对自有商业物业进行自营,全程聘请代理公司进行
全程销售开店策划和组织实施,直至招商和开业成功。
2、服务内容:对商场纯商业全程运作,含:前期市调、整体营销招商方
案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、
开业、后期经营管理。
3、适宜对象:发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体:代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果:全面达成开发商约定的销售经营目标。
6、收费说明:【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费
用+主力商家引进费(用品牌使用费)+其他公关费用】)(视项目大小难
易程度、面积大小,派员多少等定)。
7、费用等级:高
二、合作经营管理
1、名称解释:发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块
(多板块)委托代理,如:前期策划、招商代理、销售代理等。
2、服务内容:针对板快内容,进行板快全程负责代理服务。
3、适宜对象:发展商虽有团队,但因人才和专业所限,将其委托专业
公司代理。
4、操盘主体:代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。
5、服务效果:对约定的效果达成目标。
6、收费说明:参照合作一
7、费用等级:高
三、全程现场顾问参谋式
1、名称解释:代理公司派出?2?名以上项目经理常驻发展商项目地,对
发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指
导式的顾问咨询服务。
2、服务内容:前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设
计、广告策划,其他咨询服务。
3、适宜对象:发展商自有完整的实力团队,但项目难度较大的话,需
要外援顾问团队现场驻点支持。
4、操盘主体:发展商自有团队。
5、服务效果:更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营,保障项目运营
成功。
6、收费说明:万元/起/年(视项目大小难易程度另定)+前期策划费用
7、费用等级:中
四、全程开店服务模式
1、名称解释:发展对自有商业物业进行自营,全程聘请代理公司进行
全程开店策划和组织实施,直至招商和开业成功。
2、服务内容:对商场纯商业全程运作。
3、适宜对象:发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体:代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果:按约定的效果全面达成。
6、收费说明:万元起/1?个店(视项目大小难易程度、面积大小,派员多
少等另定),一般说,高于顾问费用。
7、费用等级:中
五、委托管理服务模式
1、名称解释:发展商对自己管理的商场无法进行有效的专业管理,将
其委托给代理公司进行委托管理,按约定利润进行分成。
2、服务内容:对商场进行有效的商业经营管理。
3、适宜对象:发展商不想管理或管理不善的商场。
4、操盘主体:代理公司。
5、服务效果:按约定事项实现目标。
6、收费说明:双方协商。
7、费用等级:高
第一种,全权委托代理,理论上成立,如果有这种能力的代理公司,应
该是没有商业地产经验开发商的首选。但是有两个实际中产生的问题
不好处理,一是代理公司能否愿意参与后期的经营管理,代理公司的
取费点是在销售或者招商的佣金方面,经营管理的利润没法同两者相
比,而且费时、费力、风险大。到现在为止,我还没有见过一支能做
“全程”的团队,我想就是因为能力和取费的问题。二是真正有能力愿
意做经营管理的团队介入的话,在取费开发商也认可的情况下,也有
一个管理成本的问题,通常的做法是将团队的管理费用摊到物业成本
里面去。可是商业物业的成本本身就很高,如果硬件配备齐全的话,
每平米要在二十到三十元左右(建筑面积),在项目培育期内收取很困
难,再加上不菲的团队费用,业主很难接受,除非开发商在销售款中
支出。
还有个问题,就是考核指标的问题,怎么才能算是经营管理的成功?
第二种,合作经营管理,应该是现在大多数开发公司所选用的方式。
不同的策划公司有不同的强项,有的侧重与前期策划和销售,有的擅
长招商或者经营管理...... 。集众家所长,应该是理想的选择,可是实际
上往往叫人失望。正是因为缺乏全程的概念,每次合作都是为了完成
阶段性任务,缺乏对后面工作的连续性,所以一但出现障碍性问题,
都是往前任者身上推责任。比如销售的时候为了顺畅,代理公司夸大
租金的回报率,等到管理公司接盘的时候问题就来了,前期的宣传更
本就不可能实现,结果往往是销售的往前期策划上推,经营管理的往
销售上推,最后倒霉的是开发商和业主。
这种方式也许可以解燃眉之急,成功的也不多见。
第三种,全程现场顾问参谋式 。这种方式对策划公司方面一点压力
也没有,自然也就没有什么动力。大部分情况下策划公司的外派人员
只有建议权,这些人还经常做甲方经理的替罪羊,时间一长工作热情
也就没有了。对开发公司来说,经过仔细观察,如果对这些外派人员
的能力认可的话,可以高薪把他们挖过
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