商业项目几种合作方式.docxVIP

商业项目合作模式 一、全权委托代理 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行 全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方 案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、 开业、后期经营管理。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。 6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费 用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】）（视项目大小难 易程度、面积大小，派员多少等定）。 7、费用等级：高 二、合作经营管理 1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块 （多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。 2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。 3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业 公司代理。 4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。 5、服务效果：对约定的效果达成目标。 6、收费说明：参照合作一 7、费用等级：高 三、全程现场顾问参谋式 1、名称解释：代理公司派出?2?名以上项目经理常驻发展商项目地，对 发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指 导式的顾问咨询服务。 2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设 计、广告策划，其他咨询服务。 3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需 要外援顾问团队现场驻点支持。 4、操盘主体：发展商自有团队。 5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营 成功。 6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用 7、费用等级：中 四、全程开店服务模式 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行 全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：按约定的效果全面达成。 6、收费说明：万元起/1?个店（视项目大小难易程度、面积大小，派员多 少等另定），一般说，高于顾问费用。 7、费用等级：中 五、委托管理服务模式 1、名称解释：发展商对自己管理的商场无法进行有效的专业管理，将 其委托给代理公司进行委托管理，按约定利润进行分成。 2、服务内容：对商场进行有效的商业经营管理。 3、适宜对象：发展商不想管理或管理不善的商场。 4、操盘主体：代理公司。 5、服务效果：按约定事项实现目标。 6、收费说明：双方协商。 7、费用等级：高 第一种，全权委托代理，理论上成立，如果有这种能力的代理公司，应 该是没有商业地产经验开发商的首选。但是有两个实际中产生的问题 不好处理，一是代理公司能否愿意参与后期的经营管理，代理公司的 取费点是在销售或者招商的佣金方面，经营管理的利润没法同两者相 比，而且费时、费力、风险大。到现在为止，我还没有见过一支能做 “全程”的团队，我想就是因为能力和取费的问题。二是真正有能力愿 意做经营管理的团队介入的话，在取费开发商也认可的情况下，也有 一个管理成本的问题，通常的做法是将团队的管理费用摊到物业成本 里面去。可是商业物业的成本本身就很高，如果硬件配备齐全的话， 每平米要在二十到三十元左右（建筑面积），在项目培育期内收取很困 难，再加上不菲的团队费用，业主很难接受，除非开发商在销售款中 支出。 还有个问题，就是考核指标的问题，怎么才能算是经营管理的成功？ 第二种，合作经营管理，应该是现在大多数开发公司所选用的方式。 不同的策划公司有不同的强项，有的侧重与前期策划和销售，有的擅 长招商或者经营管理...... 。集众家所长，应该是理想的选择，可是实际 上往往叫人失望。正是因为缺乏全程的概念，每次合作都是为了完成 阶段性任务，缺乏对后面工作的连续性，所以一但出现障碍性问题， 都是往前任者身上推责任。比如销售的时候为了顺畅，代理公司夸大 租金的回报率，等到管理公司接盘的时候问题就来了，前期的宣传更 本就不可能实现，结果往往是销售的往前期策划上推，经营管理的往 销售上推，最后倒霉的是开发商和业主。 这种方式也许可以解燃眉之急，成功的也不多见。 第三种，全程现场顾问参谋式 。这种方式对策划公司方面一点压力 也没有，自然也就没有什么动力。大部分情况下策划公司的外派人员 只有建议权，这些人还经常做甲方经理的替罪羊，时间一长工作热情 也就没有了。对开发公司来说，经过仔细观察，如果对这些外派人员 的能力认可的话，可以高薪把他们挖过