房地产估价8收益法.pptxVIP

第八章收益法第八章 收益法§8-1 收益法概述一、概念 1、 根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法； 是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2、直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（收益乘数法）3、报酬资本化法 是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。第八章 收益法§8-1 收益法概述二、理论依据预期原理 现代收益法是建立在资金时间价值观念上的 三、适用范围和条件1、适用范围有收益或有潜在收益的房地产2、条件房地产未来的收益和风险能教准确地量化第八章 收益法§8-1 收益法概述四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用 6、选用适当的资本化率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 第八章 收益法 a1 a2 a3 a4 …… at …… an0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n §8-2报酬资本化法的计算公式 一、一般公式 第八章 收益法 a1 a2 a3 a4 …… at …… an0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 一、一般公式 V——价格ai——净收益n——收益期限r——报酬率1、a.r.n的时间单位一致通常以年为单位2、假定各期净收益发生在年末第八章 收益法 a a a a …… a …… a0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 二、净收益每年不变 a1=a2=a3=……=an=a ——有限年公式——无限年公式n=∞ r=0有限年第八章 收益法公式用途：①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。第八章 收益法1、直接用于计算价格 例8-1：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。 第八章 收益法2、不同年限价格的换算 则有：假设：如果： an=aN=a 则有： R=r 如果：则有：第八章 收益法例8-2 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。 第八章 收益法例8-3 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、报酬率为10%下的价格。 第八章 收益法3、比较不同年限价格的高低 例8-4：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格:第八章 收益法3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★ AB 第八章 收益法4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×…… 第八章 收益法例8－5： 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。 宗地价格=基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×…… 第八章 收益法a a a a a …… a …… a0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1……n-1 n a发生在期初第八章 收益法a a