2008年11月东莞楼市分析报告.pdfVIP

一 、 宏 观 方 面 1.1 产 经 要 闻 1.1.1 国 际 经 济 ： 持 续 低 迷 ， 金 融 风 暴 波 及 范 围 扩 大 ， 救 市 已 成 大 趋 势 中 原 点 评 ： 次 贷 危 机 所 引 发 的 金 融 风 暴 影 响 范 围 不 断 扩 大 ， 各 大 经 济 贸 易 区 及 国 家 经 济 面 临 严 峻 考 验 ，甚 至 部 分 已 经 陷 入 衰 退 。史 无 前 例 的 降 息 潮 席 卷 全 球 ，巨 额 亏 损 ，巨 额 救 市 计 划 屡 见 不 鲜 ，国 际 经 济 已 经 步 入 了 下 行 通 道 。随 之 而 来 的 是 各 国 股 市 在 短 期 利 好 和 长 期 利 空 的 情 况 下 反 复 波 动 ， 国 际 贸 易 经 营 困 难 ， 消 费 信 心 的 急 速 下 滑 ， 投 资 需 求 的 不 断 萎 缩 ， 进 而 引 发 恶 性 循 环 。 因 此 ， 自 10 月 份 以 来 ， 各 国 纷 纷 提 出 救 市 计 划 ， 而 11 月 份 提 出 救 市 计 划 的 国 家 不 断 增 多 ， 范 围 也 不 断 扩 大 ，除 了 挽 救 大 型 命 脉 企 业 外 ，还 直 接 把 救 市 计 划 投 入 到 投 资 和 消 费 等 直 接 刺 激 经 济 的 领 域 。预 期 未 来 一 段 时 间 内 ，国 际 经 济 环 境 难 以 得 到 根 本 性 的 扭 转 ， 救 市 还 将 成 为 国 际 经 济 的 主 旋 律 。 1.1.2 国 内 经 济 ： 经 济 增 速 放 缓 ， 扩 大 内 需 ， 促 进 增 长 成 首 要 目标 国 内 重 点 宏 观 经 济 调 控 信 息 ： 中 原 点 评 ：受 金 融 风 暴 的 影 响 ，国 内 经 济 增 速 放 缓 。面 对 出 口 订 单 减 少 ，生 产 成 本 的 不 断 上 升 的 不 利 局 面 ，企 业 面 临 严 峻 的 生 存 危 机 ，并 引 发 了 企 业 倒 闭 和 外 迁 的 情 况 ，对 国 内 经 济 造 成 不 利 影 响 。为 保 证 国 内 经 济 的 平 稳 发 展 ，国 家 依 靠 及 时 有 效 的 宏 观 调 控 ，调 整 了 国 家 经 济 政 策 ，从 年 初 的 两 防 “防 止 经 济 增 长 由 偏 快 转 为 过 热 、 防 止 价 格 由 结 构 性 上 涨 演 变 为 明 显 通 货 膨 胀 ” 到 年 中 的 一 保 一 控 “保 持 经 济 平 稳 较 快 发 展 ，控 制 物 价 过 快 上 涨 ” 再 到 年 末 的 “扩 内 需 ，促 增 长 ” ， 体 现 了 国 家 对 宏 观 经 济 的 准 确 把 握 ， 体 现 了 “快 ， 重 ， 准 ” 的 调 控 思 路 。 而 随 着 金 融 风 暴 影 响 范 围 的 不 断 扩 大 ，国 家 宏 观 调 控 也 从 侧 面 转 为 正 面 ，从 微 调 升 为 猛 调 。 10 月 初 ， 国 家 宏 观 调 控 主 要 是 从 侧 面 来 提 振 市 场 信 心 ， 上 调 出 口 退 税 ，减 免 住 房 交 易 税 费 和 利 息 ，免 征 证 券 利 息 税 ，为 中 小 企 业 融 资 提 供 担 保 等 等 都 是 从 侧 面 来 刺 激 市 场 ，期 望 由 股 市 、楼 市 等 重 大 市 场 来 提 振 市 场 消 费 信 心 。 其 调 整 范 围 相 对 较 窄 ， 限 制 较 多 ， 主 要 起 到 的 是 微 调 的 作 用 。 到 了 11 月 ， 政 策 力 度 逐 步 从 侧 面 转 为 正 面 调 控 ， 把 调 控 力 度 集 中 放 在 “投 资 ， 消 费 ， 出 口 ” 这 三 驾 马 车 上 ， 特 别 是 投 资 。 2 万 亿 元 铁 路 投 资 计 划 ； 4 万 亿 投 资 扩 大 内 需 ；9000 亿 住 房 保 障 建 设 机 会 等 举 措 直 接 指 向 了 三 驾 马 车 中 的 投 资 ； 而 11 月 27 日大 幅 下 调 存 贷 款 基 准 利 率 、存 款 准 备 金 率 则 直 接 把 矛 头 指 向 了 消 费 领 域 ，鼓 励 人 民 从 银 行 中 取 钱 出 来 消 费 ，扩 大 内 需 。而 从 调 控 力 度 来 看 ，动 辄 几 万 亿 的 投 资 建 设 计 划 ， 10 年 罕 见 的 重