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我国房地产金融发展的区域非均衡性分析10金四张可 张帅 赵晋剑21房地产金融业进程房地产区域失衡分析房地产与金融业的关系4房地产失衡与影子银行3梗概一 房地产与金融业的关系1 房地产业在国民经济中的地位与作用 房地产业作为国民经济的基础性、先导性行业，其发展对经济增长有着促进或牵制作用。在经济运行过程中．房地产投资能否与区域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。一 房地产与金融业的关系2 房地产业的发展与区域经济状况密切相关 从宏观经济学的角度来看，房地产市场通常都是区域性市场，某一特定地区的经济增长趋势，其短期受宏观经济形势、该地区产业结构和竞争能力的影响；其长期则与该地区的社会经济特征和人们的生活方式有关。一 房地产与金融业的关系3 房地产业对推动区域经济发展的促进作用 区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动力提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响。而企业生产所需的厂房，办公用房也需要房地产业予以提供。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的重要因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。二 房地产金融业发展进程1 房地产业地区发展概况 经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步方面都呈现出不同的特征。行业的概貌概貌3概貌1 概貌2行业的概貌概貌3概貌1 概貌2地区发展地区发展地区发展影响因素二 房地产金融业发展进程2 中国房地产金融业的演进 中国房地长金融业的演进经历了四个主要阶段，在不同的阶段中有着不同的特点和发展趋势。下面让我们简单回顾一下这些阶段。 新中国成立后房地产金融业的恢复与发展一、改革开放前的房地产投资问题住房建设资金由国家财政统一拨付，无偿使用对交通银行进行改组，并成立中国人民建设银行二、改革开放后房地产金融业的再生（一）房地产金融业的复苏时期（1979年至1984年上半年）住房制度改革开始全价向个人出售住宅的试点，卖方为市政府，买方为城市居民个人售价120—150元/平方米房地产金融业的初步发展时期（1984年下半年至1989年上半年） 建设银行在房地产金融业发展中的突出作用1984年，国务院明确规定房地产开发公司周转资金由建设银行提供（1）积极融通资金，支持房地产开发活动。（2）采取各种有效措施，促进房地产市场的建立与完善。（3）竭力帮助房地产开发企业加强财务管理，提高经济效益。（4）利用自身优势，直接参与房地产的投资开发。改革开放后房地产金融业的再生 房地产金融业的停滞时期（1989年下半年至1991年底） 1987—1988经济过热，房地产暴露很多问题，停业整顿。 房地产金融业的提高、整顿时期（1992年至1997年底）1992年邓小平南方谈话，信贷活跃，投资强劲，国民经济金融高速发展阶段。 房地产金融业的快速成长时期（1998年至2003年6月）1998年以来，住房实物分配在全国范围内停止，各地逐步推进住房分配货币化。2001年，房地产开发投资占GDP的比重达到6.61%。2003年，房地产相关贷款余额占商业银行各项贷款余额17.6%，其中个人住房贷款余额占商业银行各项贷款余额8.9%政策性住房金融体系初步形成 改革开放后房地产金融业的再生房地产金融业的调整、整顿时期（2003年6月至2008年）流动性过剩，信贷持续高增长人民银行、银监会检查房地产违规贷款2008年美国房地产泡沫破灭引发金融危机三 房地产区域失衡分析1 我国房地产市场的基本现状2 我国房地产市场供求不均衡的原因3 改进建议1 我国房地产市场的基本现状 近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。1 我国房地产市场的基本现状房地产供求总量上的非均衡性 房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是