房地产策划山东济南重汽翡翠郡营销推广方案.pptx

我们面临怎样的市场环境？1我们的任务？2我们的核心价值是什么？3我们的目标客户在哪？44我们怎么卖？5本方案主要构成第一章 济南房地产市场概况一、2005年济南房地产市场综述2005年商品房供应减少 2005年济南住宅市场新增的楼盘只有17个，与2004年31个相比数量大幅下降，总体供应量约为217万平方米。住宅销售先扬后抑，楼市看好初见曙光 2005年初始济南住宅市场价格高速增长继5月份“国八条”等一系列政策出台后，购房者对未来不确定的市场持观望态度，销量骤减，市场跌入低谷从各楼盘消费客群来看，大部分还是自住群体，济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。下半年市场政策环境逐步稳定，消费者恢复理性购房需求增长一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。 价格走势平缓，全年小幅增长 2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小，总体房价一年来增幅不到200元，与年初相比涨幅约为3.1%。 区域价差明显，北部均价最低 从各个区域的价格走势图上我们可以看出，区域价格水平特征明显，价格走势线位于最上端的是南部楼盘，其次是东部区域，北部区域价格水平始终位于最低端。 非投资购房占绝对主流，济南地产无泡沫 根据调查数据显示，购房目的为自住的比例占67.35％，投资购买的仅占到9.64％，属正常市场行为。购房目的中非投资购房的整体比例占到90.36％，说明目前的市场需求是真实的住房需求，无泡沫现象。二、2006年市场形势需求依然强劲，楼市不会平淡 供给放量巨大，品种更加齐全 价格保持稳定，小幅平缓增涨 多点区域开花，竞争将更激烈 2006年地产竞争年 各区域大盘风起云涌 大批低价位经济适用房开发上市 中档与中低价位楼盘成市场供应主流，价格 与产品竞争并重。 提 醒 面对残酷的市场环境，客户更加多样化的市场选择，这就要求我们采取超乎寻常的营销策划手法，大手笔、大推广、大制作，高度融合发展商、建筑商、代理商、广告、媒体、金融、物业等机构的一切有效资源，为我所用，为销售是从，从而最终实现我们既定的销售目标。第二章 任务和目标我们的任务 1销售额约8亿元，2006年12月31日前实现合同额6亿元 2以8月5日开盘计，平均每月实现销售额1.6亿以上 3若以均价4100元计，平均每月实现销售面积39000平方米 若以平均120平方米/套计，平均每月需销售325套住宅 45完成10000平方米商业部分的销售 我们的目标1创造济南房地产界销售奇迹 翡翠郡成为2006年轰动济南地产界的标竿名盘 2把重汽地产塑造成济南地产界品牌开发企业 3第三章 项目SWOT分析项目概况 翡翠郡项目紧邻济南长途汽车站小区总建设用地313417.04万平方米，容积率1.67，是一个包括大型超市、社区休闲商业街及配套公建、TOWNHOUSE、叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等总建筑面积68万平方米的大型住宅社区，户型从二室二厅到六室二厅，可满足不同家庭的需求。项目拥有包括幼儿园、小学、中学面积16000余平米的翡翠学校一所。即将建设的城市快速公交“BRT”从社区门前经过，使社区成为中国第一个城市“BRT物业”。社区内保留几百棵直径超过30CM的原生树木，绿色鲜氧天天享有。SWOT分析 原生社区名校教育 STRENGTH（优势）BRT物业 品牌优势 都市大盘 专利产品 SWOT分析环境落后 治安状况差 WEAKNESS（劣势） 区位偏见 SWOT分析OPORTUNITY（机会）道路改造提升区域价值 北部唯一超级大盘 旧城改造 旧城改造中，济南市共49个片区、375万平方米，作为北部核心区的天桥区就占了35％～40％。而无影山板块作为天桥区的中心无疑是天桥区旧城改造的重中之重。纬六路的通车将带动整个北部特别是无影山地区的发展，济泺路的成功改造，北园路的改造，工商河的改造，城市BRT的建设将极大带动区域价值提升。目前济南大盘主要集中南部、西部与东部，而北部（经十路以北地区）还没有超过50万平米的大盘，因此作为北部唯一的超级大盘，竞争优势明显。SWOT分析THREAT（威胁）中央花园 阳光100大盘增多名士豪庭多个百万与近百万平米辐射全市的大盘，加上区域内户型合适总价偏低的楼盘，均不同程度的分流本案客户，给项目带来威胁。伟东新都领秀城项目核心价值点锤炼 价值二专利产品价值四原生社区价值三BRT物业 价值五都市大盘 价值一名校教育 周边购物、餐饮、休闲娱乐、医疗、金融、交通、一应俱全，项目自身拥有大型超市、BLOCK商业街、休闲会所A、专利物业类型 B 、专利户型设计C、出自国际设计大师—澳大利亚柏涛之手A、原生地貌B、几百棵原生树木C、保留其标志性的建筑轨迹包括水塔、碉堡、厂房、铁轨等D、建立重汽工业馆社区与名校嫁接，开辟了济南