南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告.pdfVIP

南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告 前言 本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二 中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研 我们发现南京市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足， 市场对停车场的需求十分迫切。 第一部分 十一中和二中地下停车场综合项目背景分析 . 1. 立项目的（项目综合说明） 1.1 项目说明 十一中待建地下停车场范围 —— 十一中停车场建在十一中 (南大附中 )操场下，东起 鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。 二中待建地下停车场范围 —— 位于鼓楼区东北部地区的南京市第二中学停车场建设 项目，地点位于操场地下，东起青石村，西至一 OO 二工厂宿舍，南起长江新村住 宅楼，北至紫竹林。 1.2 项目所在区域宏观环境分析 1.2.1 鼓楼区的规划 鼓楼区位于南京城区中部偏西北，是南京市政治、经济、文化的中心城区，也是江 苏省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓楼区全区面积 24.68 平方公里，东以中山 路、中央路为界，与玄武区为邻，南以汉中路、汉中门大街为限，与白下区、建邺 区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以中山北路为界与 下关区相连。全区总人口为 638330 人，总户数为 199951 户，人口密度为每平方公 里 25864 人。其中受过高等教育的人群占 33.35%，人口数量为 203387 人。详情见 下表。 表 1 鼓楼区人口受教育程度分布 6 岁及 6 岁以上人口合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程 度 人数 609858 203387 162954 149171 73914 比重 100 33.35 26.72 24.46 12.12 1.2.2 鼓楼区主要经济指标 图 1 鼓楼区主要经济指标 鼓楼区的主要经济指标如上图 1 所示。工业总产值实现了 3.56 亿元，比去年同期增 长了 42.8% ；全社会固定资产投资完成 9.98 亿元，比去年同期增长 40.8%；实现社 会消费品零售总额 31.16 亿元，比去年同期增长了 22.9% 。 鼓楼区作为南京市最早成型的经济、政治、文化中心是南京市的重要组成部分，周 边生活和商业配套非常成熟，南京市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地 位可见一斑。 1.3 相关政策法律环境 1.3.1 对停车场所的相关政策法律环境 在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始 对停车场的规划和建设予以高度关注，南京也对停车出台或即将出台一些政策。 住宅车库的契税 自今年 4 月 1 日起，住宅车库的契税征收比例从 2%上调至 4%。但是由于南京市拥 有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形 式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。 停车配建标准 2003 年 5 月，南京市规划局针对南京的实际情况实施了新的《南京市建筑物配建停 车设施设置标准与准则》，规定一般住宅区中，每 10 户要有 8 个以上停车位，每一 幢别墅则要配备 1.5 个停车位。 凡是建筑面积超过 1000 平方米的新建筑物应配建相 应的停车位。即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来 的 0.3 提高到 0.8，即达到 10 户 8 个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配 建标准则要达到 1，即 1 户 1 位；社会停车场周围 200 米范围内不许设路边停车； 对商场则要求达到最低每 1000 平米 2-2.5 个车位。针对在路面上停车的情况，《关 于切实加强我省城市公共停车设施管理