车位营销方案.pdfVIP

绿地 .外滩 1 号车位营销方案 一、市场情况 项目车库 总量（个） 单价 去化（个） 周期 月均去（个） 备注 吾悦广场 1800 5 1688 15个月 112 正常销售 和平国际 1344 7 892 24 个月 37 正常销售 九洲新世界 1620 9 350 25 个月 14 正常销售 合计 1、从项目周边车位市场去化情况来看，除较大价格落差（吾悦广场）外，车位市场市场需 求量均较低； 2、车位使用车本—— 自 2012 年 6 月 1 日起常州执行的停车位收费新规定确认地下停车位非 营业性车辆每月收费 100 元，年收费 1200元，照上述车位价格计算， 5 年即可达成预期费用 指标，但每个车位每月需额外支付 50 元物业管理费，每年使用成本为 600 元，机械停车位 每月收取 150 元管理费，年使用成本为 1800元。租用成本较高。 3 车位处理方式—— 以自然销售或出租为主，个别项目采用买房搭售车位的方式强制销售， 如白金汉宫及本案 B2 栋楼等。 综合上述情况分析，建议本案车位按正常情况针对老业主销售。 二、车位情况分析 1、车位数量及位置分析—— D 区共 360 个停车位， 由于转角位置新增 8 个车位 D70 、D71 、D136 、D137 、D190、D277 、 D279 、D282 不能对外销售， 另扣除一期余房已搭售 18 个车位， 共剩余 334 个车位可对外销 售。 2、供需比分析—— 按照目前一期一批共 579 业主计算，车位与住宅户数比为 5:9，按照 30%有车业主需要车位 计算，需求量约为 180 个，仍有较大余量。 3、常州已交付小区地下车位使用情况分析—— 目前常州已交付小区大量地下车位均未出售， 常州居民的停车习惯仍以地上停车位置， 便捷 快速，地下停车位进出不便，为多数业主不选择购买地下停车位。 因此，本案车位去化存在一定难度。 三、营销推广 1、营销策略 1 制造紧张稀缺感——推售策略 限定购买客户——制造稀缺性 分区一口价——促进快速成交，制造紧张抢购氛围 2 制造优惠假象——促销策略 高价高折——限时抢购，优惠刺激 临门一脚——购车位送车位锁 1 ○、推售策略—— A ○限定客户购买， 一期一批共交付 579 户业主，按照 30% 比例计算，一批次推 100 个车位 , 仅一期交付拿房业主能购买车位，数量有限，每个客户限制认筹一个，限制购买车位一个。 B ○分区定价， 参考常州市场车位销售价格， 本案车位拟定均价 60000-70000元/ 个符合市场价 格。根据地下车位靠近楼栋距离，进行三种产品类型的划分，并针对产品差异进行定价； A 类—— 108 个 82000 元/ 个（含不可销售的 D70 、D71、 D190、D136 、D137 共 5 个， 剩余 103 个 ）,B 类—— 84 个，72000元 / 个 ,C 类—— 168 个 （建议搭售部分为此类车位， 共 18个， 并扣除不可对外销售的 D277\D279\D282 共 3 套， 剩余 147 个 ），62000 元/ 个 实际均价 70000元/ 个 ，一批次推出 100 套按照低价冲击市场的原则，建议推售 C 类车位。 2 ○、促销策略 分类 数量 对外报价（元 / 个） 折扣 实收价（元 / 个） A 类 103