未来城城市综合体系统定位.pptx

本项目需解决的核心问题;如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？ 如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、 商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？ 如何实现项目利润最大化的投资开发？ 如何解决商业垂直交通问题？;;我们三明国际针对本项目市场研究的核心内容;长沙市场回顾; 长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2004年施工面积总量达到1572.9万平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还??较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。 ;长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.2％，2004年竣工面积达到1130万平方米，同比增长87.8％。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。 ; 长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增。在2002年后，市场供求矛盾发生变化，导致2003年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到25％，摆脱了2002年以前的弱势形态。2004年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为2738元/平方米，比2003年上扬15%。受国家宏观调控政策的影响，2004上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，2005年年底长沙商品房销售价格直线上扬到3260元/平方米左右。; 从2001～2004年长沙商品房投资额、施工面积及竣工面积来看供给量逐年增长，但增长速度放慢，而2005年呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从04年开始供求关系已经逐渐转变，到了2005年已经出现供给小于需求，表明长沙房地产还在继续的升温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而调整，说明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。 从长沙近5年来的商品房均价统计表可以得出：长沙2002年的均价2007元/m2，2003年为2450元/m2，2004年为2736元/m2。长沙的商品房价格平稳增长，到2005年为3260元/m2，由此得出长沙的商品房价格随着长沙经济增长和长沙人民可支配收入的增加而稳定、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。; 发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏。 从长沙市现阶段的城市发展来看，城市空间呈现多中心化的发展格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。 ;　　随着长沙市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，“社区”的居住、商业、办公、教育等设施将会越来越成熟，“社区”的理念也将会深入人心，中国过去“大院”的生活方式将被抛弃。长沙市“社区”包括：现有的科教新村、咸嘉新村；即将形成的麓谷开发区、市政府八方小区等。 ; 长沙市政府将在土地开发及其他空间资源的经营中从粗放型开发相集约型开发转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。; 预计2006年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。 ;长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。 ;按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演变。开发商要想在激烈的竞争中立于不败之地，必须：增加专业品质、加强融资渠道、走精品楼盘开发路线、推进产品创