三亚凤凰水城整合传播策略.pptxVIP

Systematic integration makes more values 系统整合创造更多价值;前言:鼎成机构很荣幸再次为[凤凰水城]服务,同时非常感谢[凤凰水城]开发商对鼎成机构的信任和认同,包括项目前期为其做的一些策略建议及成果的认同和实施； 项目一期在市场中的佳绩创造,为本项目奠定了很好的客户基础/市场口碑及品牌效应,为二期[红树湾]的全面入市打下了良好的础. 08年是地产市场坎坷的一年,但同时对本项目确是一次机会和挑战.所以,本方案的目的:希望仍能从市场-产品-消费者等几个大的层面全面深入的研究,再次挖掘[凤凰水城]的大价值,为[凤凰水城]08年之后找到自己的方向/制定整体的大策略/创作出既能传承一贯品质-又结合现在的营销任务-更能提升市场力的利益诉求和崭新形象.;一片3000亩的土地,三亚超级大盘, 她是一座水城, 除了大? 除了海? 除了水? 他还有什么? 一期销售良好的情况下? 鼎成还能做什么?;还能做什么;扯谈;;Ⅰ部分:分析研究; 房地产总体形势 国家对房地产开发依然采取严格控制的政策； 银行金融系统政策持续紧缩,甚至不断调高利息或存款准备金率； 全国房地产“降价”成风,并出现价与量齐跌的现象； 置业者/投资者期待见底,持币观望； 不期而遇的自然灾害和不稳定的社会因素,给投资者带来恐慌； 股票市场的大幅缩水和震荡行情,使消费者损失惨重； 人民币升值压力愈来愈大；;三亚房地产市场形势 三亚市2008年1—6月批准预售商品房74.74万㎡,同比增长49%.其中商品住房73.49万㎡,共8421套.登记销售面积72.85万㎡,和去年同期相比增长21%；其中商品住房69.11万㎡,共7763 套(包含产权式酒店和酒店式公寓销售3.81万㎡,高级海景公寓及别墅销售24.11万㎡),商业用房3.74万㎡. 新建商品住房供给增加； 市场销售情况持续稳定； 购房对象与往年情况类似,未发生大的变化,购房客户以岛外为主； 房型销售面积仍以中小户型为主； 二手房交易量因受增值税影响,成交多为私下交易,无法形成官方统计数据商业项目日益增多,部分区域业态趋于稳定； 品牌开发商和规模开发商日益增多； ;A.新建商品住房供给与销售情况 截止至08年6月30日,结转可售面积125.29万m2, 其中上年结转可售面积80.18万m2.1--6月批准预售商品住房73.49万m2, 与上年同期相比,增长56 %；实际登记销售面积69.11万m2,与上年同期相比,增长18% (产权式酒店和酒店式公寓销售3.81万m2,与上年同期相比,减少36%；高级海景公寓及别墅销售面积24.11万m2,与上年同期相比,增长152%).;C.不同套型新建商品住房成交情况 户型越小销售的套数和面积所占的比例越大,2008年1--6月份90m2以下的商品住房销售4773套,面积31.18万m2,占总销售套数的61.48%,占总销售面积的45.12%.6月销售90m2以下的商品住房销售687套,面积4.65万m2,占总销售套数的67.16%,占总销售面积的50.48%.;E.不同价位新建商品住房供求结构情况 2008年1--6月份批准预售新建商品住房按面积计算以8000-9000元/m2价位所占的比例最高,批准预售面积19.18万m2,占26.10%；其次为6000-7000元/m2.按套数计算以8000-9000元/m2所占比例最高,批准预售套数2374套,占28.19%；其次为6000-7000元/m2.可见中高档商品房的供应量较大,从另一个角度来说,新批准预售的商品房的房价增长幅度加大.;G.交易过户办证情况 存量房(二手房):2008年1--6月总过户办证面积9.9万m2,与上年同期相比,增长81.47 %,平均合同价格为2903元/m2,与上年同期平均价格相比,增长0.5%. 增量房(一手房):2008年1--6月总过户办证面积36.57万m2,与上年同期相比 减少5.83%,平均合同价格为4177元/m2,与上年同期平均价格相比,增长15.39 %. ;全国迷雾重重的市场中, 有迷失者,亦有执戈准备者. 有人开始贱价叫卖,多年弃之不用的促销手段和营销手法重现市场,在灾区成都居然出现了零首付. 三亚凤凰水城,同样也面对着新的挑战;广告主题:港湾游艇社区 诉求关键:湾区/游艇/名车…… 风格特点:尊贵/写意/兰色为主;鲁能·三亚湾新城;广告主题:100万平米生态养生城 诉求关键:环境/产品/规模 风格特点:大盘气势/幽静/兰色;广告主题:金牌属于领袖(目前) 诉求关键: 三期公开发售结合时世奥运热做推广 风格特点:高姿态/喜庆/红色;广告主题:我的海居梦想 诉求关键:近水/海景/人物 风格特点:分割/兰色;我们现在的广告;广告并不能解决所有问题;Ⅰ部