咸宁天地项目营销策略终稿价格定位2009nxpowerlite.pptx

;;;;;;;项目基本认识;项目处于城市总体规划中轴线上 位于咸宁市温泉区商业次核心、商业氛围成熟 地理位置优越，用地价值较高;项目所在区域自然环境优越，水系、公园资源丰富 用地背靠香吾山公园，坐拥淦河，拥有极高的景观价值 拥有温泉地热资源，稀缺性较强;中等体量的混合开发业态开发;对项目基本判断：;目前进取目标;项目面临的核心问题和开发难点;项目基本认识;项目区域分析;1;城市印象;;;1;;1;市场供应分析;;核心区商业分布;核心区商业发展以温泉环岛为中心向西北、东北发散，分别形成了淦河大道、温泉路两条商业街 经过多年的培养已经形成具有很强商业辐射能力的地区级商业中心 随着07年温泉第一街开街以及温泉购物公园的入市，区域的商业氛围将继续增强，商业辐射性再度提升;　;;核心区商业案例----温泉第一街;楼层;温泉区商业分布;核心区商业街总建面约30万平米，主要集中于本项目周边，形成很强的商业辐射能力 项目周边几条商街现状以服装为主，整体档次一般，缺乏特色规划 各商街经营情况良莠不齐，以核心区的温泉路及淦河大道商业价值最高;温泉区-集中式商业;序号;中百仓储咸宁购物广场 位置：温泉路 规模：16000平米 建筑形态：独体建筑，地下一层、地上三层 规划业态：卖场、百货、餐饮 品牌商家：一层外为超市外租区，主要经营服装百货、二三层为中百超市 经营状况：很好，人流量大，与温泉路形成互动 租金水平：首层外租区租金：5-6元/天·平方米，扣率26%，无空置;温泉区－百货卖场;泰富百货 位置：潜山商业街 规模：30000平米 建筑形态：独体建筑，地下一层、地上五层 规划业态：超市、百货、娱乐 品牌商家：1层化妆品，珠宝首饰，2层女装，3层男装，5层儿童电玩，1-2层局部3600平方米中商平价超市 经营状况：较好，人流量较大，成为潜山商业街聚客主力 租金水平：运营模式为流水扣点22％，末尾3名清场;家居电器卖场集中于温泉路与桂花街交汇处，区域家居业态已形成氛围，经营状况理想，出租率较高 本项目与该区域有一定距离，不易形成规模效应和连续性;温泉区－家居卖场;;餐饮普遍价格较高，经营状况较好，需??量大，同时区域内餐饮业态分散，成规模的餐饮供应少 目前餐饮主要分布于潜山商业街、潜山路和桂花街，本项目周边在地段具有一定的延续性，拥有很大的发展潜力;温泉区－大型餐饮;温泉区－土菜馆;温泉区－西餐;温泉区－快餐;温泉区－休闲餐饮;温泉区－康体健身;温泉区－康体健身;区域内休闲娱乐现主要为桂花路的中低档娱乐场所，服务项目包括KTV、棋牌、足疗保健，规模小，档次低 区域目前休闲娱乐业呈现明显供不应求，现有项目经营状况好，客户需求强烈 区域内中档、中高档客户需求目前无法得到释放，中高档娱乐场所具备较大的发展潜力;温泉区－休闲娱乐;温泉区－温泉洗浴;名称;温泉区－温泉洗浴;业态　;咸安区与温泉区商业关系;咸安区;咸安区—商业街;咸安区—商业街;1;1;;;1;1;1;商业市场分析;1;市场供应分析;;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;;1;1;1;1;1;1;1;温泉谷;市场供应分析;咸宁酒店业的现状特点;1;1;温泉区规范的星级酒店将会占据咸宁酒店业的高端客源市场，并具有价格决定权，经济效益前景可预期;1;客户需求分析;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;客户需求分析;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;客户需求分析;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;客群分析及定位;;;;;;;;;;;;;;营销策略;竞争;项目综合分析;本项目发展的三个维度;;月份;总体策略之2：合理控制价格，有节奏控制价格涨势；;总体策略之3：以9月份集中开盘为主线，盘活营销，以活动行销贯穿全年营销；;;;;;风水讲堂物料展示;;咸宁中百仓储巡展;周边县市巡展推介;7-9月份：咸宁天地电影嘉年华;;怀旧的露天电影聚敛大量人气 咸宁人的夏天不再无趣 咸宁天地尽人皆知;以搜房为平台，为温泉游为契机，开盘当天组织武汉的投资客群去咸宁天地选房，烘托现场气氛，逼定客户，为项目造势。;2009年;有了总体策略和阶段性行销铺排， 我们的产品该以怎样的方式推向市场？;商铺和住宅目前同步进行，公寓经前期预热，9月份集中推出;;项目形象包装直接关系着项目品质;;住宅营销攻略3 ：9月开盘 关键词：造势;住宅营销攻略4：定价 关键词：合理控价;;项目;合 理 调 价 控 制 层 差;;定价依据;;;;Step1派单： 以咸宁最繁华人流量最大的淦河大道和温泉路为主要驻点，针对企事业单位特点，工作日内到大型单位、周末到大型居民小区散发宣传单，对意向客户重点沟通，