伟业永丰嘉园项目市场与产品定位汇报.pptxVIP

B. A. Consulting;汇报思路;项目分析 ;项目分析 ;项目分析 ;原定位 ;问题的提出 ;用地分析 ;用地分析 ;用地分析 ;用地分析 ;用地分析 ;用地分析 ; 市场分析 竞争区域的确定 竞争区域市场供给分析 竞争区域市场需求分析 重点个案 市场分析结论 ;一、竞争区域的确定 交通可达性接近是本次市场分析、选取竞争区域的主要参考因素，基于此选择以下三个竞争区域，同时分析各区域的不同特点如下：;二、竞争区域市场供给分析 圆明园西路沿线--市场供应情况;二、竞争区域市场供给分析 圆明园西路沿线 市场供应总结 本区域内项目的产品形式以多层板楼为主 市场的供应量大约为78万平方米 毛坯房销售单价相对集中在每平方米5500-6500元之间 主力户型总价相对集中在50-90万元之间 ;（二）竞争区域市场供给分析 京昌高速沿线－－清河小营地区市场供应情况;（二）竞争区域市场供给分析 京昌高速沿线－－上地、西三旗地区市场供应情况;（二）竞争区域市场供给分析 京昌高速沿线－－回龙观地区市场供应情况;（二）竞争区域市场供给分析 京昌高速沿线 市场供应总结 本区域市场供应量较大，总建筑面积在350万平米以上 区域内的住宅以板楼和塔楼为主，住宅单价及总价较低，且随着京昌高速向北延伸，住宅售价呈下降的趋势，清河小营地区40-60万元；上地、西三旗地区30-55万元；回龙观地区25-45万元 有部分低密度产品（以TH、叠拼为主），但供应量并不是很大，且总价不高，在100-140万左右，市场销售状况良好 ;（二）竞争区域市场供给分析 西北四、五环香山地区;（二）竞争区域市场供给分析 西北四、五环香山地区;（二）竞争区域市场供给分析 西北四五环香山地区 市场供应总结 香山地区2004年住宅供应量呈上升趋势，总规模大约在120万以上 建筑形式以独栋、联排、双拼为主，也有一些多层住宅，多层住宅的销售均价在7000-8000元左右，联排、双拼、独栋等低密度产品销售均价均在10000元以上 多层住宅销售情况一般，联排、双拼、独栋等低密度产品销售情况较好 ;（三）竞争区域市场需求分析 分低密度项目（TH、叠拼）和中高密度项目对其客户需??情况分别进行分析 1、低密度项目 从客户来源分析，购买客户主要来自中关村、上地地区及西北部地区的高收入从业人员 从主体特征分析 年龄相对集中在35-45岁之间 家庭结构相对简单，夫妇二人或三口之家 购买客户大都有稳定的收入，能够承受较高的生活成本 从购买特征分析 从购买目的分析，主要用于二次以上置业 主要看中良好的居住环境，对社区内的生活配套依赖性较弱;（三）竞争区域市场需求分析 2、中高密度项目 从客户来源分析，购买客户主要分为两部分，一部分为来自区域内部的地源性客户，另一部分是来自中关村、上地及北部地区的客户 对于地源性客户，即拆迁客户 对区域的认知度较高，但对住宅总价承受力不高 购买客户大都不能够承受较高的生活成本，如过高物业费的支出等 对公共交通有一定的依赖性 对于来自中关村、上地及北部地区的客户 从购买目的分析，主要用于一次置业 购买客户大多对周边公共交通及社区内的生活配套依赖性较强 ;（四）重点个案 在几个竞争区域当中，我们选取了如下几个重点个案进行分析， 圆明园西路沿线－－中海枫涟山庄 京昌高速沿线上地西三旗地区－－宽house 京昌高速沿线上地西三旗地区－－领秀硅谷 京昌高速沿线回龙观地区－－流星花园;（四）重点个案 中海枫涟山庄;（四）重点个案 中海枫涟山庄;（四）重点个案 中海枫涟山庄;（四）重点个案 宽house;（四）重点个案 宽house;（四）重点个案 领秀硅谷（一期）;（四）重点个案 领秀硅谷（一期）;（四）重点个案 领秀硅谷（一期）;（四）重点个案 流星花园;（四）重点个案 流星花园;（四）重点个案 流星花园; ;开发商分析 ;综合分析结论 ;原定位存在的问题 ;如何解决问题 ;经济效益对比分析 ;经济效益对比分析 ;新定位 ;1、在项目原有方案已确定因素（如4、9组团、路网等） 的基础上进行 2、针对整个项目进行综合考虑，考虑分期开发的需要 3、产品的差异化和高附加值是重点考虑因素 ;1、功能分区 9组团独立管理， 设置独立出入口 建议在9组团增加 一塔楼 各组团按不同物业 类型结合地块适当分布;2、以中心带状绿化为轴心， 形成立体景观与绿化系统;3、沿主入口设商业街，与会所、下沉式广场结合，与中心带状绿化结合，形成社区中心及景观系统主轴线。 ;4、组团内部不同物业类型适度混合， 沿景观轴及水渠设置舒适端单元， 打破兵营式布局，形成丰富的天 际线及内部景观效果。;5、会所分为主会所与分会所