房地产关键环节策划理念培训152.pptxVIP

交流提纲;房地产关键环节的策划工作内容 ;房地产关键环节的策划工作内容 ;;1、首先瞄准政策走势，吃透政策精神2、并购贷款的实操模式：股权并购贷款总额的限制，抵  押限制；还款要求，利率与收益的关系。3、房地产信托基金：将未来的收益权出售给资本市场。4、股权基金：基金，基金管理人，银行托管，三位一体。5、融资空间的预判 6、信用条件的相等7、项目开发贷款： 分期办证，工程成本预算，工期开发  计划8、长期收益性物业抵押贷款9、个人按揭银行的选择;;;; 在研究上述问题后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅素描要对买家的文化特征，社会特征，个人特征和心理特征，进行最全面，最准确的描绘。;;四个人群的房屋价值观需求;基于房屋价值观细分四个客户群; 定位是一个复杂的系统工作，多专业交叉，涉及面广。主要目的是为产品在潜在的顾客心中确定一个合适的位置，实际理解就是通过专业的策划研究，根据市场与企业的实际确定项目的内容。分为开发主题定位、形象定位、产品定位、成本价格定位。;（1）、开发主题定位： 建立主题概念体系： 不仅是一个主题概念的提出 紧扣项目与当地市场的大势与机会点 立足于该项目资源优势与开发商自身优势之上 具有充分的整合性，能够充分挖掘，兑现项目的最大价值，包容项目的核心与系列卖点。 能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔。 能够与项目的建设与分期开发节奏，及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动动能。; （2）、项目形象定位 围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。;（3）、产品定位 ：客户价值敏感点的分析 ①总体规划： 规划是提升产品竞争力的重要一环 ;;天湖郦都;深圳万科金域 蓝湾;深圳万科城;广州中海蓝湾;广州中海蓝湾;广州富力桃园; b.建筑密度与高度的关系 c.物业类型所占比例的控制 d.成熟单体形态与???寸 e.区内外交通道路的组织 f.可售面积，建筑面积与结构面积的关系，从成本方面考虑。（包括地下层，架空层，附送面积等） ;②户型 户型比例配置定位：当然要结合各项目的档次，目标客户的需求，竞争对手的供应量等精确配比，更要特别提醒的是与规划结合，往往会出现为了更好地利用土地资源，户型比例过于服从规划。也会出现规划过于服从户型比例从而未能发挥土地使用效率的情况，另外要排除小户型就不能享受好景观朝向的绝对性。 户型的创新：创新增值空间的投入与回报的关系 90/70政策对传统型经典户型的影响 层高与巩固定位的关系 成熟经典户型按功能、面积与主人(使用人身份)的最佳模数的研究。;;;;;滨海御庭;③建筑风格 高档住宅立面风格向公建风格的转换 ;百仕达--红树西岸;百仕达—乐湖;香港凯旋门;;;;;;;;;;;;;;普通住宅以成熟经典风格+成本意识+实用 ;④配套 *公共投施的定位：会所、活动场所 *智能化、可视、燃气报警、紧急求助、车库闭路监控 *装修装璜的定位：分设计、施工、摆设;高尔夫练习场;社区楼巴;地下车库;儿童游乐设施;蓝球场;可视对讲;会所;游泳池;智能安防系统;智能指纹门禁; ⑤园林 绿化与硬景比例的确定 景观主题的提炼，配合定位要点 实用及后期维护，重点展示区域要加大投入力度 （参考龙湖地产园林图片）; 北京-花盛香醍 入市时间：2008年10月 产品类型：叠拼别墅、小高层 均 价：10500元 园林特色：地中海闲适淡然的缓坡园林，熏衣草花海、大面积绿荫六大景观组团，不同组团以不同植物装点，单花卉就有几十种之多。一栋栋别致玲珑的托斯卡纳风格建筑与慢调地中海风情园林相衬相托，将恬静、悠闲、私属的庄园情怀融入最原始的自然，营造出一派欧洲最纯粹的乡村古典浪漫主义风情。;;;;; ·北京-滟澜山 入市时间：2008年4月 产品类型：联排别墅 均 价：36000元 园林特色：雪松、银杏、西府海棠、枫树、白桦全冠移植高度超过14米高的百米长树阵，以五重景观打造手法，考虑形态、色彩、香味等多个要素，将2003年起就不断筹备的200多种植物精心种植在园区内。又以全冠移植的技术将树木从原生地迁徙到滟澜山，不砍一枝。而且在下种时，不同的景观工程师站在不同的观赏位，360度观察，综合找出树型最美的角度种植，绝不埋没