房地产登记法律制.pptxVIP

第4章 房地产登记法律制度;第一节 房地产登记概述; 2、房地产权属登记的目的和意义 ;3、房地产权属登记管理的原则; 《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。 房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。 ;1.契据登记制（又称登记对???主义） 契据登记制的理论基础是对抗要件主义。 契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。 契据登记制度的主要特点是：a 自愿登记；b 形式审查；c 登记仅具有对抗力；d 无公信力 ;2.产权登记制（又称登记要件主义） 不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。 产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。; 1）权利登记制，又称实质主义登记。 具有以下几个特点： a 实质审查； b 强制登记，一经登记，具有确定之效力； c 登记具有公信力； d 不发权利证书。;2）托伦斯登记 托伦斯登记制度的主要特点是： a 实质审查； b 自愿登记，初始登记不强制，但经登记后则强制，具有 公信力，一经登记，国家保障，具不可推翻之效力 ； c 发放权利证书，以权利证书作为房地产权利归属和房 地产权利状态的证明； d 错误登记负赔偿责任。 ; 各国不动产登记制度; 《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。 ★区分登记的效力与合同的效力 ： 第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。” ;【案例1】; 房主郭某遂向法院起诉，要求北京市建设委员会撤销孙某的房产证。本案的被告房地产登记机关认为，在办理该房屋产权过户手续过程中，其始终是按照有关规定执行，程序合法无误，不应当承担赔偿责任，但表示其有权撤销因欺诈而进行的登记。而孙某作为第三人则认为，自己在办理房产过户手续中并没有任何过错，也不知道“郭某”是骗子，自己房产过户手续办理完毕，并基于对行政机关的信任，已经付款给“郭某”，被告不能将自己的行政过错责任转移给自己，撤销善意第三人的房屋产权登记。二者孰对孰错？如何处理？ ;三、我国的房地产登记制度; 1）土地登记 国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 ;房地产登记之土地登记; 初始土地登记;18;19;2）房屋权属登记： 总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记；其它登记。 其他登记具体又包括预告登记、更正登记、异议登记、查封登记。 ;21;22;23; 3、《物权法》对我国房地产权属登记制度的完善 建立预告登记制度 建立异议登记制度 建立公开查阅制度 建立登记救济制度：更正登记和登记错误赔偿制度，明确申请人和登记机关的义务与责任;登记救济制度：错误登记的赔偿责任; 登记机构的责任 ①当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责的，应当承担责任。 ②因为登记机构的其他行为造成真正权利人受损害的，登记机构应当承担责任。;4、房屋权属登记类型; 4）变更登记（权属变化、现状变化） 初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物改建、扩建、分割或合并、产权的移转或限制等变化，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生的登记，我们称为不动产变更登记。; 5）注销登记 注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记是不动产登记制度的重要组成部分。在不动产登记制度中从总登记、初始登记，到转移登记，再到注销登记，是本登记的完整过程。 ;抵押;预售商品房抵押应当具备条件： 1、预售商品房抵押的主体合法。 2、商品房预售合同合法。 3、抵押人贷款用途的合法性。 4、依法办理预售商品房抵押登记。 ; 不动产抵押登记制度的意义： 首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵