深圳海逸世家综合体的研究的项目开发的策略.pptVIP

泰华宝安中心区海逸世家项目综合体研究;通过沟通与分析，现阶段关键问题是确定合理的开发次序以实现海逸世家项目的核心目标;项目界定：海逸世家是位于新区中心的综合体项目;目前项目整体定位、功能定位、客户定位、规划设计以及分期等已经基本确定;现阶段，本次研究的核心目标;初步考虑案例 北京： 东方广场 建外soho 华贸中心 财富中心 中国国际贸易中心 武汉： 瑞安新天地 世茂锦绣长江 新世界中心 中南国际城 宁波： 波特曼 老外滩 汇豪天下 深圳： 万象城 地王大厦 东京： 阳光城 六木区;综合体形成品牌需要具备，其中仅有“功能与区域互补”、“领先用户”以及“价值链”三个指标和开发次序相关;本项目如何配合新区发展规律把握各功能的最佳开发时机？宝安中心区什么时候形成领先用户？各功能如何相互作用发挥最大价值？;城市新中心区开发一般经历由住宅---办公---商务公寓、商业的次序，总开发周期一般在10年以上;商业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年;新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速发展阶段后期迅速形成;综合体商业和商务公寓在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利;万象城2006年奠基，2010年一期开业，商业及商务公寓开发处在区域的稳定繁荣期;宝安中心区目前开发项目集中于公建和住宅，办公功能尚未启动，处于建设期后期 ;根据宝安中心区规划建设方案，2010年中心区公建基本建设完毕，并投入运营;2008年年底写字楼的逐步入市，高地价决定宝安中心区写字楼档次、租金趋高，价格筛选了入住中心区的商务人群;根据规划、市场实现情况，我们判断宝安中心区将于2010年前后进入稳定繁荣期;宝安只有一个中心区，随着2008年年底写字楼的逐步入市，商务精英人群以及领先客户逐渐聚集;根据新区人口演变规律，宝安中心区领先用户和城市白领将在区域的快速发展阶段后期——2010年左右快速形成;2010年是本项目中商业、商务功能做出感觉的最佳时机，提前入市风险较大;综合体具有完整的生态价值链，功能相互促进，相互收益;综合???商业、商务功能成功运作，有利于企业品牌提升，使其具有较强的可复制性;商业和商务的成功是综合体成功的关键，有利于提高项目后期、企业后期开发的其他物业品牌溢价;建外SOHO分七期销售，前期借品牌优势推广公寓，后期打造更先进的办公物业提升项目价值;首期以商业、城市公寓以及商务公寓启动，将带动后期住宅价值实现;海逸世家商业持有经营，对企业品牌提升作用更明显，前期可发挥较大的宣传效应，提升综合体项目的整体价值;海逸世家项目有哪几种可能的开发方案？哪一种开发次序能够最大化的提升泰华品牌,并且实现较高的经济收益 ？;项目共分三期，按照纯粹的排列组合共有六种方案，其中方案2与4明显不合理;右边地块紧邻高架路，地块价值较低，方案6以此地块作为启动期，成功启动的风险较大;所以可能适合本项目的开发次序有以下三种方案;我们将从可操作性和综合收益的角度对各方案进行评判;方案3二期推出商务、商业，匹配宝安中心区发展的最佳时机;综合体的成功是多个因素综合作用的结果，特别是商业的设计与运营更为重要,首期推出商业风险较大;方案3首期推出三房主力户型，更加稳健，符合中心区市场需求，有利于资金回流;在高档、综合型商业成功运营的前提下，尽早占领区域市场有利于企业品牌提升;方案3于商业和商务公寓后推出三期，综合效益提升，泰华在宝安中心区其他项目也能够享受品牌溢价;三个方案在综合经济指标方面，方案3指标良好，财务安排相对合理;综合比较，方案3较好的结合了可操作性和经济、品牌收益;所以，在项目2007年启动的前提下，世联推荐方案3作为本项目的开发次序：;如果项目启动时间可以延迟至2008年以后，推荐左地块作为一期启动;汇报结束 Thanks!