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2018-2019年房企融资分析报告 2019年3月 目 录 第一章2018年房地产行业资金运用情况 4 第一节2018年房地产开发企业到位资金与投资完成额—增速“剪刀差” 4 第二节2018年房地产开发企业到位资金结构 5 第三节小结 6 第二章2018年房地产行业融资现状与方式及2019年趋势判断 8 第一节房地产行业相关的金融相关政策 8 第二节2018年房地产企业的融资方式及政策影响 10 项目层面 10 集团/主体层面 12 第三节2019年房地产行业融资方式趋势判断 12 第三章2018年40家典型上市房企总体融资情况 13 第一节监测数据说明 13 第二节融资方式分析 14 整体融资情况 14 债权融资情况 17 股权融资情况 18 第三节融资币种情况 19 本币融资情况 20 外币融资情况 20 第四节融资成本情况 21 第四章2018年40家典型上市房企债权融资情况 23 第一节债权融资整体情况 23 第二节公司债融资情况 25 第三节中期票据融资情况 26 第四节其他债权融资情况 28 第五章2018年40家典型上市房企股权融资情况 30 第一节股权融资整体情况 30 第二节境内股权融资情况 31 第三节海外股权融资情况 32 第六章2018年40家典型上市房企融资特征分析及2019年趋势判断 34 第一节2018–2019年房地产行业债权融资趋势分析 34 政策效果立竿见影并将持续作用 35 境外资金扮演房企融资重要角色 36 融资成本受多个市场影响 36 第二节2018–2019年房地产行业股权融资趋势分析 38 第三节小结 39 第七章2018年房地产企业角度融资分析及2019年趋势判断 42 第一节2018–2019年40家典型上市房企资金背景趋势分析 42 金融机构人民币房地产贷款水平 42 房地产行业及企业存量债务到期情况 43 房地产企业背景 44 房地产企业财务状况 44 1.5小结 46 第二节2018–2019年40家典型上市房企融资特点趋势分析 46 融资额度的辩证分析 46 融资方式的共性与个性 47 融资成本的逐步分化 49 2.4综述 49 第八章总结 51 图表目录 54 附录：40家典型上市房企名单 56 重要声明 57 同策研究院业务介绍 58 第一章2018年房地产行业资金运用情况 2018年是中国宏观经济值得高度关注的一年。在外部世界经济结构裂变，内部市场情绪波动的双重影响下，我国宏观经济核心指标在“稳中有变”中持续增加压力。与此同时，房地产行业自身也正在经历着深刻的变化。自2017年“十九大”起，行业整体有了全新的定位，“房住不炒”的定调直接影响着行业整体的发展预期和发展方向。 然而，由于房地产行业规模庞大且资本密集，在积极调整的过程中不可避免会遭遇到来自不同方面的困难。在这样变化的环境中，房地产企业的各项能力是支撑其发展的关键。其中，对于资金的管理和运用能力更是直接关系到企业的生存与发展。因此，本文将从房地产企业融资的角度切入，观察数据的构成，捕捉细微的变化，并主要从资金的角度分析说明房地产行业的现状与发展趋势。 第一节2018年房地产开发企业到位资金与投资完成额—增速“剪刀差” 从行业整体角度来看，房地产开发企业本年到位资金是房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金。其不仅直接影响房地产行业开发投资的完成额度，同时也反映了行业整体的资金充沛程度。 2018年，房地产开发企业到位资金规模165963亿元，绝对值同比上年增长6.4%；增速 同比上年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年最高点15.2%下滑8.8个百分点。与此同时， 2018年1–12月，全国房地产开发投资完成额达120264亿元，同比去年增长9.5%，增速相较于上年同期提高2.5%。结合房地产行业到位资金以及开发投资完成额的情况来看，房地产行业到位资金整体增速自2016年达到高位之后逐步下滑，但是投资完成额度同期却保持着稳健的增长， 2018年出现了到位资金增速不及投资额增速的现象，可以看出房地产行业对于资金的需求与市场对于房地产行业的资金供应预期出现了明显的差别。 图表1-2016–2018年全国房地产开发投资完成额（累计额）及增速（累计同比）（单位：亿元，%） 140000 120000  102580.61 109798.53 120263.51 12 10 100000 80000 60000 40000 20000 0  6.90 7 9.5 8 6 4