2019房地产行业景气度研究报告.doc

2019房地产行业景气度研究报告 2019 年 03 月 20 日 本期投资提示： 房地产行业景气度研究。供需景气度刻画了行业的供需关系，是行业景气度的核心；房地产行业对不同宏观环境的反应不同，具体反映在宏观景气度上；行业上市公司景气度则是行业景气最直观表现，同样也是行业宏观景气度及行业供需景气度的结果。综上，采用供需景气度、行业上市公司景气度和宏观景气度三个维度分析房地产行业景气度，最终合成加总景气度。 供需景气度。房地产行业的供需景气度体现在供给和需求上，我们从四个角度来分析房地产市场的需求状况：直接可观测的表观供给、表观需求，间接可测的潜在供给增速和潜在需求增速。首先，我们按照作用周期的不同，我们将表观供给分为长期供给、中期供给和短期供给，同样的，将表观需求分为长期需求、中期需求和短期需求；再综合考虑潜在供给增速和潜在需求增速，合成房地产潜在供需增速；最终合成房地产行业供需景气度。 行业上市公司景气度。从盈利能力、成长能力、流动性能力及其他衍生的财务指标四个维度构造上市公司景气度。通过回归分析的方式，房地产最终选取总资产收益率 ROA(TTM) 单季度.总资产收益率 ROA(同比)、流动比率、速动比率、存货周转天数、销售费用/营业总收入这六个指标标准化平均作为房地产行业基本面景气度指标。 宏观景气度。我们将行业宏观景气度刻画为四个维度：宏观利率水平、宏观经济增长、货币供应量及信心指数。通过回归找出宏观指标中能够反映房地产行业特点的指标。最终我们选用七个宏观指标，标准化取均值得到宏观景气度。统计结果看景气度指标与房地产行业指数高度正相关，在领先滞后关系上，供需景气度宏观景气度上市公司景气度。最终将三个景气度指标标准化后求和得到加总景气度，加总景气度领先于行业指数，且对房价环比增速有一定的预测作用。 目录 1.房地产行业景气度分析逻辑 5 2.供需景气度 5 房地产行业表观供需 9 房地产潜在增速 11 潜在需求增速 11 潜在供给增速 15 2.4 房地产行业供需景气度的构造 17 房地产行业上市公司景气度 19 房地产行业上市公司景气指标对行业指数的解释能力 20 房地产行业上市公司景气度指标分析 22 房地产行业上市公司景气度合成 26 4．宏观景气度 28 宏观景气度指标筛选 29 宏观景气指标构造 31 利率、经济增长、货币、信心景气度构造 31 宏观景气度构造 34 5．三大景气度与加总景气度 36 供需、上市公司和宏观景气度之间的关系 36 加总景气度 38 房地产行业景气度指标效果 39 景气度指标与房地产行业指数 39 景气度指标与房地产行业相对净值 40 景气度指标与房价 42 7．总结 44 图表目录 图 1：房地产行业景气度分析逻辑 5 图 2：房地产行业产业链 6 图 3：房地产行业产业链 6 图 4：房地产行业供需景气度逻辑图 8 图 5：房地产长中短期供给 9 图 6：房地产表观供给 10 图 7：房地产长中短期需求 10 图 8：房地产表观需求 11 图 9：潜在需求增速指标(短期)与表观需求相关性 12 图 10：潜在需求增速指标(中期)与表观需求相关性 12 图 11：潜在需求增速指标(长期)与表观需求相关性 13 图 12：城镇居民人均消费性支出:累计同比与表观需求 13 图 13：M1:同比与表观需求 14 图 14：0-14 岁人口比例与表观需求 14 图 15：潜在供给增速指标(短期)与表观供给相关性 15 图 16：潜在供给增速指标(中期)与表观供给相关性 16 图 17：房地产开发贷款余额:同比增长与表观供给 16 图 18：进口金额:木质薄板制胶合板:累计同比与表观供给 17 图 19：供需景气度与房地产板块(申万)指数 17 图 20：房地产行业总资产收益率 ROA(TTM)与申万房地产指数 23 图 21：房地产行业销售净利率(同比)与申万房地产指数 23 图 22：房地产行业单季度.总资产收益率 ROA(同比)与申万房地产指数 24 图 23：房地产行业流动比率与房地产指数 24 图 24：房地产行业速动比率与房地产指数 24 图 25：房地产存货周转天数与申万房地产指数 25 图 26：房地产行业销售费用/营业总收入与申万房地产指数 25 图 27：行业上市公司景气度与房地产指数(申万) 27 图 28：宏观利率景气度与房地产指数(申万) 32 图 29：宏观增长景气度与房地产指数(申万) 33 图 30：宏观货币景气度与房地产板块(申万)指数 33 图 31：宏观信心景气度与房地产板块(申万)指数 34 图 32：行业宏观景气度与房地产板块(申万)指数 35 图 33：房地产行业景气度 36 图 34：加总景气度与申万房地产指数 38 图 35：景气度与申万房地产