科技园二期项目土地一级开发实施策划方案.docVIP

PAGE / NUMPAGES 中关村东升科技园二期项目 土地一级开发实施方案 编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任公司 编制时刻： 二○一二年七月 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第一章 项目差不多情况 1 一、项目区位情况 1 二、土地利用现状分析 2 三、现状地上物状况 3 四、项目规划情况 4 五、项目背景和实施内容 6 第二章 编制依据 8 一、法律法规依据 8 二、项目依据 8 第三章 项目市场分析 9 一、北京市房地产市场分析 9 二、北京市土地市场分析 10 三、海淀区经济进展概况 11 四、2012年北京市土地市场预测 12 第四章 一级开发实施要紧内容及开发进度 13 一、一级开发实施要紧内容 13 二、项目开发进度打算 13 第五章 征地实施方案 15 一、征地情况概述 15 二、征地补偿方案 15 第六章 拆迁实施方案 17 一、现状调查 17 二、拆迁补偿方案 17 三、拆迁成本分析 20 四、拆迁安置方案 20 第七章 市政基础设施建设方案 23 第八章 土地供应方案 24 一、土地供应模式 24 二、土地供应打算 24 三、土地一级开发深度 24 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 24 第九章 项目投资方案 25 一、项目一级开发总投资估算 25 二、土地地价款估算 26 三、入市交易底价估算 27 四、土地销售收入估算 27 五、政府土地收益测算 28 六、项目资金平衡分析 29 七、资金筹措 29 第十章 项目治理方案 30 一、建设打算治理 30 二、项目的进度打算治理 30 三、项目治理 31 第十一章 重点事项讲明 32 第一章 项目差不多情况 一、项目区位情况 1、区域位置 中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（含代征绿地）。位置如图1-1所示。 项目位置 项目位置 图1-1： 项目位置示意图 2、宗地自然特征 海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39°53-40°09，东经116°03-116°23；东与西城、朝阳区相邻，南与 宣武、丰台区毗连，西与石景山、 门头沟区交界，北与昌平区接壤。全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里。 项目宗地位于海淀区中东部，要紧自然特征如下： （1）气候 本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季要紧刮西南风，风力不大，冬季要紧刮西北风，最大风力可达8级。 （2）水文 海淀境内有大小河流10条，总长度119.8公里，要紧水系有 高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和 京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、 紫竹院湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4平方公里，占北京市水域面积的41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积1.94平方公里。 （3）地形地貌 本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简单，以平原为主，海拔较低。项目区内地势平坦。 （4）地质 本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。 3、区域特征与区位分析 项目所在地位于海淀区的中东部，隶属于东升镇，邻近奥林匹克森林公园北园。项目紧邻黑泉路和西小口路，邻近北五环路、京藏高速公路，对外交通较为便捷。项目位置距北三环不到10公里。区域交通条件较为优越，地铁八号线在项目西侧设有西小口站，距项目不到1000米。项目周边有公交线路通过。周边配套较为完善，银行、医院、学校等配套设施较为齐全。 二、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 本项目总占地69.96公顷（1049.4亩），全部为集体土地。 2、规划用地现状性质 本项目用地全部为集体土地，土地性质有农村宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。 表1-1： 项目土地利用现状情况 单位（公顷） 行政权属 集体土地 农村宅基地 集体企业 道路等其他 合计 东升乡 23