新聚仁01月嘉定江苏新城南翔的项目内审会.pptVIP

7+1电梯洋房 现代手法诠释欧式建筑风情，表现庄重贵气的官邸品质。 操案访谈——金地格林一线销售员 操盘心得——来人来电客源的一些启发以及未来客源变化 来电客户： 在前期销售过程中，有不少来电客户改善层次比较高，询问金地格林是不是有三房产品，然后我们进行疏导，想把这批客源引导至二房产品，但基本上这批客户购买2房的意愿就相当低了，来现场的更少了，此外有很大一部分来电客户询问两房，我们都是90以下的紧凑两房，很多客户就觉得面积有点小，居住不太舒适，就没有在关注我们项目了。 来人客户： 很多来人客户并不是主力需求本案的，像主要本项目主力客源的普陀，虹口，杨浦、闸北这些区域客户都是区域内中低层次的客源，被区域高房价排挤出来的，他们原先主力的区域集中在西北上海中环附近的楼盘，一方面距离感近，价格也相对便宜，但最终购买本案的理由是，国际大盘形象，国际学校配套，上海市第一家引入大型卖场的项目，这一系列的配套上去了，基本上距离感的劣势也就不存在了。 对未来区域客源的预估： 随着轨道交通11号线的开通，预计普陀区客源比例将会进一步提升，11号线延伸的长宁、徐汇区来看，尽管交通开通，但购房可选择面较宽，松江，宝山，浦东，甚至嘉定新城，长宁、徐汇等区的比例不会有明显提升。 结论 客源分布：集中于北四区的普陀、闸北、虹口，杨浦第一主力；轨道交通导入后，这部分比例仍会增加；长宁、徐汇区来等区的比例不会有明显提升。 客户偏好，注重交通便利性（轨道交通11号线，沪嘉高速公路），配套齐全，性价比高（相对于北四区置业首选的大华等中环区域，国际化配套产品品质）； 随着区域发展以及轨道开通的利好下，出现不少需求3房的中高端改善客户，客户层次有逐步提高趋势； 自住客中，30-35岁中青年为第一主力； 购房动机 诉求点 与本案匹配度 新上海人 目前租房 需要城市归属感或婚房 强 低总价，轨道交通，有一定生活设施，对产品要求不高 客源量大，但本项目面临的竞争也比较多，相对而言较难跳脱 弱 市区普通客源 父母同住，需要独立或婚房 强 低总价，轨道交通，与主要社会关系距离适中，对产品要求不高 弱 市区高级改善 生活品质升级，再改或多改 适中 对面积、区位、交通、品质都有一定要求 项目几乎占据南翔周边配套核心位置，本项目从竞争角度考虑需要与格林世界等错位竞争，充分利用项目规模较小，进行差异化竞争 强 区域客 有前两类特征客源，但多半是带有投资意愿的高能力客源，一旦市场转势很难成为重要组成部分 适中 区域内的好位置，品质较高，品牌好，具有一定的升值空间 绝对量有限，区域认知度分化明显，且易受市场影响 一般 投资客 保值增值 跟风 性价比高、交通便利，较易出手 大多选择有轨道交通或重大规划之地 一般 我们的客源汇总 我们的客源定位 客源特征 年龄 家庭结构 新上海人 市区上海人 主力客源 80% 新上海人：中年人为主，经过多年打拼需要一个配套齐全、社区品质较高的小区 市区上海人：对于目前的居住环境和居住面积并不满意，需要高品质的小区环境和舒适的房型面积 30岁以下20% 30-35岁35% 36-40岁35% 其他10% 两口之家20-30 % 三口之家50-60 % 其他20% 区域客 投资客 补充客源 20% 区域客：刚需客、投资兼下一代自住，年龄较泛，对区位有一定归属感或便利性 30岁以下20% 30-35岁25% 36-40岁35% 其他20% 两口之家30-40% 三口之家50-60% 其他10% 通过以上项目自身理解、竞争市场理解、区域客源的理解得出 本项目必须通过差异化、高端路线运作，面对市区中高端改善客源 以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口，打造的高品质个案 PART1——项目理解 项目理解 市场理解 客源理解 开发商战略对接 PART2——项目产品定位及建议 PART3——项目价格建议 我们的客源与开发商战略对接 核心价值 区位 教育配套 商业配套 景观资源 医疗配套 匹配度 启航系 有就幸福 方便到达市区方便到达市区 上学方便 生活方便 / 日常就医 × 乐居系 轻松置业 方便到达市区方便到达市区 上学方便，还能享受优质的小学或中学教育 生活方便 / 日常就医 × 圆梦系 幸福美满 出行方便 优质教育 高品质生活 高品质生活 √ 尊享 享受人生 核心地段的标签作用 优质教育 优越的生活 独享资源 × 我们的主力客源可以对接在开发商的圆梦系 PART1——项目理解 项目理解 市场理解 客源理解 开发商战略对接 PART2——项目产品定位及建议 PART3——项目价格建议 我们的住宅产品定位 承载市区中高端改善客源的 嘉定高端明星个案 江苏新