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租金策略 租金考虑因素 周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。 地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一； 交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。 昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。 配套：市场配套能否满足经营商户功能需求（如仓库、展示中心等）。 商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。 经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。 停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。 经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。 开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验 招商工作总体安排 阶段 时间划分 主要工作内容 备注 1 第一阶段 12年8月—9月 招商准备时期 2 第二阶段 10月 完成超市主力店全面考察、洽谈（散招同步） 3 第三阶段 11月 完成主力店谈判合同框架，同时完成散招20% 4 第四阶段 12年12月-13年2月 完成超市意向和正式签约，完成散招50% 5 第五阶段 13年3月1日—4月31日 完成散招85% 6 第六阶段 13年5月 冲刺、扫尾和开业准备 工作流程 一对一商家拜访， 确定目标品牌商家 招商人员进行项目介绍 招商部门 确定进驻意向 商家铺位要求初步洽谈 招商租控表 与商家进行租金水平洽谈 商家缴纳定金 与商家签订认租书 达成交易 达成租赁意向 缴纳铺位租金、保证金 签订租赁合同 进场装修 开业经营 经 营 营造气氛，聚集人气 包装宣传，整体推广 制定游戏规则 制定促销方案计划 管 理 统一店面装修 统一经营布局 统一物业管理 经营管理原则 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 功能确定 外部功能 外部功能 行政人事 财务核算 吸引人流，营造人气 招商租赁 营销推广 公共关系维护 信息支持 物流配送 物业管理 内部功能 部门设置 策划推广部 经营部 招商部 公关部 物流配送部 物业管理部 行政人事部 财务部 组织架构 经营管理公司 营销推广 物业管理 租务招商 后勤服务 公共关系 物流公司 经营管理 协会组织 财务、行政人事 策划部 广告公司 信息 物流 长期招商 商铺租赁 首先感谢光明置业领导给我司这个机会，来一起参与观澜华庭商业项目的运作，我司会认真负责的从市场、环境、专业等角度出发，结合项目本身的特点，给出我司运作的建议，望贵司领导给予批评和指正。 观澜华庭项目是有合肥光明置业有限公司投资建设的项目，其物业主要有住宅和底商，项目位于合肥南紫云路与清潭路交叉口，背靠经济技术开发区；东依现代化滨湖新城，紧密连接未来省会政务文化区，省级金融服务平台中心 ，整个项目交付预计2014年交付，一期共8幢约1300户预计2013年12月交房使用。 纲 要 项目所处的区域是合肥市重点打造的新城市中心，是省政府鼎力打造的新城区——滨湖区，这里将是合肥未来新形象的集中展示区，未来潜力无限。 项目地处紫云路和清潭路交口处东北角，其中紫云路是滨湖的主干道路。 区 位 项目状况 项目属于金源商圈内，其商业有万商百货、永辉超市、金源国际大酒店、9号公馆、车巢汽车城和滨湖世纪城周边底商等，总体量超过30万方。 项目周边无正规商业，除了滨湖前城的商业配套和附近的零散商家等基本再无商业。 商业环境 项目周边有滨湖前城、江淮六村、前城芒果墅、江淮汽车厂、文华阁、46中学、新年村、合肥学院和回迁住宅等。 交通方便，项目紧邻主干道路，其中有18路和26路公交车经过项目旁边。 人 气 观澜华庭商业部分所在整个项目的南部和西南部，沿着滨湖的主干道——紫云路，一期建设的正式商业部分，整个商业面积约19000平米； 从层数上分：一共有四层，负一层到第三层； 从楼栋来分：一栋是一体，从负一层至三层，十七栋和十八栋是一整体，从负一层至三层，其中负一层是连贯一栋、十七栋和十八栋； 沿紫云路一栋、十七栋和十八栋三幢住宅1-3层商业共计约10000平方，其中十七栋和十八栋约8000平方；一栋约2000平方； 负一层商业共8762平方，其中一栋约4903.2平方；十七栋和十八栋约3858.9平方； 项目主打柱距7.8米，层高 物业条件 总 结 从区位看，虽然处在滨湖区域内，但是不属于滨湖发展的具体方向，滨